主题：契税如何计算

一、契税的概念

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

二、纳税人

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

三、征税范围

契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括：
（一）国有土地使用权出让；
（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
（三）房屋买卖
即以货币为媒介，出卖者向购买者让渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：
1．以房产抵债或实物交换房屋。
经当地政府和有关部门批准，以房产抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。
2．以房产作投资或作股权转让。
这种交易属房屋产权转移，应根据国家房地产价乘以管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按买价乘以契税率缴纳契税。以自有房产作股投入本人经营企业免纳其税。
3．买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。
（四）房屋赠与
房屋的赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。房屋赠与的前提必须是，产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。
由于房屋是不动产，价值较大，故法律要求赠与房屋应有书面合同（契约），并到房地产管理机关或农村基层政权机关办理登记过户手续，才能生效。如果房屋赠与行为涉及到涉外关系，还需公证处证明和外事部门认证，才能有效。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。
以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳其税。
（五）房屋交换
房屋交换，是指房屋住户、用户、所有人为了生活工作方便，相互之间交换房屋的使用权或所有权的行为。行为的主体有公民、房地产管理机关，以及企事业单位、机关团体。交换的标的性质有公房（包括直管和自管房）、私房；标的种类有住宅、店面及办公用房等。行为的内容是：（1）房屋使用权交换。经房屋所有人同意，使用者可以通过变更租赁合同，办理过户手续，交换房屋使用权。交换房屋的价值相等的不征收契税。（2）房屋所有权交换。交换双方应订立交换契约，办理房屋产权变更手续和契税手续。房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

四、税率

契税实行幅度比例税率，税率幅度为3％～5％。具体执行税率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。

五、计税依据

契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况确定：
1．国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。
2．土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3．土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。对于成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或者所交换的土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

六、契税应纳税额的计算

应纳税额的计算公式为：
应纳税额＝计税依据×税率
应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务人发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合成人民币计算。
[例] 居民甲将一栋私有房屋出售给居民乙，房屋成交价格为30000元。甲另将一处两室住房与居民丙交换成两处一室住房，支付换房差价款5000元。计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为5％）
解：
（1）乙应纳税额＝30000×5％＝1500（元）
（2）甲应纳税额＝5000×5％＝250（元）

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发表于2010-01-08

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