主题：西安万科项目多低调苦干 中海金地则高调宣传（投资西安需读）

  █2009年曲江供低于求 看2010年万科金域曲江38万大盘如何从160万供应中脱颖而出？

   笔者估计，2010年的万科不可能再坐得很安稳。必然会有一些动作。

   万科第一个西安项目新地城已经步入尾盘销售阶段，正在开发西安第一富人区曲江新城的金域曲江项目，与高调得不能再高调的曲池东岸为邻，与不夜城、芙蓉园、大雁塔、南湖、瑶池等西安最具文化气息的旅游景点皆在4KM生活圈，表面看，很美。

   据数据调查，2010年曲江的供求比将因为新政而被迫拉升。如何理解？2009年，曲江作为新兴第一富人区其实同时也是西北第一富人豪宅区，其房地产销售量超过158万平方米，供小于求。其中，“高端市场成交情况：09年曲江成交53.6万平米，全市成交85.6万平米，曲江占全市成交的62.7%。曲江成为全市高端市场的成交集中地。”2009年的曲江供不应求，但2010年的曲江，很难说。从目前的可能推盘的形势看，曲江2010年首置、首改、再改的房地产项目总供应量可能超过160万平方米，与2009年的曲江总销售量基本持平，按理是很容易销售的，但鉴于新政带来的销售压力，2010年的曲江销售量必然将整体受到影响，按照当前西安全市成交量下滑3-4成的现状看，2010年曲江新推盘“供大于求”约50万平方米，面对同样身在富人区曲江新城的金地湖城大境千亩别墅大盘、中海国际社区百亩地段大宅、华侨城城中大作、曲池东岸仿星河湾的夸张表现……万科38万金域曲江如何脱颖而出？靠全新精装理念、中国第一社区物管？

   万科至少还得告诉西安人，打算以什么样的理念推动西安国际化发展进程，带领西安人真正走向国际化大都市生活；万科还得告诉西安人将带来什么样的高尚富人生活方式，打造怎样的顶尖生活圈层。就像万科在深圳“老巢”，引领的是游艇俱乐部+游艇别墅+海居顶级别墅+城市中心奢华大宅+高尚人群圈层互动+深港15分钟生活圈……等等生活理念。西安万科，在找感觉。又必然会找到感觉。或者说，从深圳、上海等地前往西安的置业者，是对“万科生活方式”很有感觉的，所以来到西安，无论是因为工作还是因为“置业家乡”，都乐意购买万科物业，因为他们熟悉万科的方式与价值：服务好，升值大，万科物业是最保险的保险资产。就像来自深圳的华为人，几乎只买西安万科。深圳万科城，就像华为人的大家庭。对了，除了西安富人区曲江新城有一个38万的金域曲江高端项目，万科在西安早期富人区高新区那块还有一个标准的“万科城”，两个项目都会在年内销售。据说，西安华为人特别想团购，将西安万科城变为西安华为人的大家庭，就像深圳华为人把深圳万科城已经变成他们的大家庭了一样。

   西安万科对熟悉万科的上海、深圳等地人（万科在全国３９个城市有开发，达２００多个楼盘，很多城市有十几二十年的开发史，影响当地人的生活方式）有直接的认同感式的杀伤力，但西安万科要做到对西安人类似的杀伤力，还有一段距离。不过，对于那些“看过世界各地”视野开阔的西安人来说，更容易最快时间接受西安万科。

   资料１：曲江2010年供求比分析。金域曲江主力产品面向首改或再改市场。

   曲江片区首置市场，以2010年供应与2009年成交数据对比，预计供求比为：1.71

   曲江片区首改市场，以2010年供应与2009年成交数据对比，预计供求比为：1.29

   曲江片区再改市场，以2010年供应与2009年成交数据对比，预计供求比为：2.32

   资料２：西安近3年市场容量：07年884万平米/337亿元；08年588万平米/254亿元（均价4320元/平米，涨幅13.3%）；09年1317万平米/638亿元（均价4846元/平米，涨幅12.2%）