前言： 获得一份比较内部的资料，关于西安地产这几年发展的概述，特别对西安第一富人区曲江片区——类似深圳的华侨城或者香蜜湖片区做了分析，截图共赏。 西安近3年市场容量：07年884万平米/337亿元；08年588万平米/254亿元（均价4320元/平米，涨幅13.3%）；09年1317万平米/638亿元（均价4846元/平米，涨幅12.2%）
09年市场出现量价齐升的局面，成交量较08年增长124%。 首改产品成为西安市场主力，09年首改市场占到整个市场的53%，高端占市场比例6%。 在市场出现变化时，首改市场影响最大。（首改：首次改善）
曲江片区近3年市场容量：07年64万平米/34亿元；08年58万平米/40亿元（均价6897元/平米，涨幅30%）；09年158万平米/120亿元（均价7653元/平米，涨幅11%）,各占全市比重的11.99%、18.81%。
曲江片区首置市场，以10年供应与09年成交数据对比，预计供求比为：1.71
曲江首置、首改2010年供应量预计80万平米，其中主力竞品供应约59-64万平米，首置总价区间约55-62万，首改产品总价约87-92万。
注意：西安富人区2010年豪宅列表。上面的本案指：万科金域曲江。
2009年，曲江作为新兴第一富人区其实同时也是西北第一富人豪宅区，其房地产销售量超过158万平方米，供小于求。其中，“高端市场成交情况：09年曲江成交53.6万平米，全市成交85.6万平米，曲江占全市成交的62.7%。曲江成为全市高端市场的成交集中地。”2009年的曲江供不应求，但2010年的曲江，可能倒挂。从目前的可能推盘的形势看，曲江2010年首置、首改、再改的房地产项目总供应量可能超过160万平方米，与2009年的曲江总销售量基本持平，按理是很容易销售的，但鉴于新政带来的销售压力，2010年的曲江销售量必然将整体受到影响，按照当前西安全市成交量下滑3-4成的现状看，2010年曲江新推盘“供大于求”至少50万平方米。下图：曲江新区分一二期，二期待规划，一期豪宅开发量大。
前言：
获得一份比较内部的资料，关于西安地产这几年发展的概述，特别对西安第一富人区曲江片区——类似深圳的华侨城或者香蜜湖片区做了分析，截图共赏。
西安近3年市场容量：07年884万平米/337亿元；08年588万平米/254亿元（均价4320元/平米，涨幅13.3%）；09年1317万平米/638亿元（均价4846元/平米，涨幅12.2%）
09年市场出现量价齐升的局面，成交量较08年增长124%。 首改产品成为西安市场主力，09年首改市场占到整个市场的53%，高端占市场比例6%。 在市场出现变化时，首改市场影响最大。
（首改：首次改善）
曲江片区近3年市场容量：07年64万平米/34亿元；08年58万平米/40亿元（均价6897元/平米，涨幅30%）；09年158万平米/120亿元（均价7653元/平米，涨幅11%）,各占全市比重的11.99%、18.81%。
曲江片区首置市场，以10年供应与09年成交数据对比，预计供求比为：1.71
曲江首置、首改2010年供应量预计80万平米，其中主力竞品供应约59-64万平米，首置总价区间约55-62万，首改产品总价约87-92万。
注意：
西安富人区2010年豪宅列表。上面的本案指：万科金域曲江。
2009年，曲江作为新兴第一富人区其实同时也是西北第一富人豪宅区，其房地产销售量超过158万平方米，供小于求。其中，“高端市场成交情况：09年曲江成交53.6万平米，全市成交85.6万平米，曲江占全市成交的62.7%。曲江成为全市高端市场的成交集中地。”2009年的曲江供不应求，但2010年的曲江，可能倒挂。从目前的可能推盘的形势看，曲江2010年首置、首改、再改的房地产项目总供应量可能超过160万平方米，与2009年的曲江总销售量基本持平，按理是很容易销售的，但鉴于新政带来的销售压力，2010年的曲江销售量必然将整体受到影响，按照当前西安全市成交量下滑3-4成的现状看，2010年曲江新推盘“供大于求”至少50万平方米。
下图：曲江新区分一二期，二期待规划，一期豪宅开发量大。