主题：业主办不下来房产证，赠送面积属于违建？

“买两房送一房”、“实用率百分百”……市面上，号称高实用率的户型很诱人。可你是否想过，这样的房子可能通不过验收，办不了房产证?记者近日便接到某项目业主报料，称自己的房子办不了房产证，原因竟是有间房属违建。除非把这部分拆除。然而开发商至今失联，物业则劝她收楼或退房。
但在开发商和业主签的拆改合同上却被加建了一间房。
外墙加建80方两房变90方三房
2014年7月，杨小姐在沈阳某项目购入一套总建面80㎡的“N+1”户型。“原本只有两房，另外多送一间房，实际面积增加到90㎡。很多人就是冲着一点买房的。”杨小姐介绍道。
如何凭空赠送一间房?记者在杨小姐提供的房屋平面图见到，总建面80㎡的两房户型里，客厅与卧室间却留有进深3.2米、宽3米的“空位”。而在另一张拆改图中，这个“空位”被一堵厚200厘米的外墙和厚100厘米的混凝土楼板围合起来，还在外墙上安装1.2×1.3米的窗户，俨然成了独立房间。
起初杨小姐对这部分面积的合法性也有所担心，但销售人员解释称，房产证绝对可以办，只要不把赠送面积计入其内。此外，开发商还与业主们签署了《拆改合同》，对加建部分的工程内容、费用、工期等做了约定。“为了加建赠送面积，合同还约定在交楼日期才开始施工，所以延迟了三个月收楼。”杨小姐介绍道。
想办房产证?把赠送部分拆掉
今年4月底，接到收楼通知的杨小姐赶来楼盘现场，开发商承诺赠送的小房间果然已加建好。但随之而来的噩耗却是，楼盘因违法加建而办不了房产证了。“开发商说，想要办房产证，只能把加建的部分拆掉，恢复到原来报建的样子。可原先不是说赠送面积不写入房产证就行了吗?况且建都建好了，难道还能把房子拆了?”杨小姐感到不可思议。可随后再致电开发商，对方已失联。售楼部也人去楼空，仅剩守卫的安保人员。
束手无策的杨小姐只能找物业公司咨询，但物业公司给出的答复也令她心寒。“物业说，估计这辈子都别想办到房产证了，有些业主都放弃房产证搬进去住了。要退房也可以，但是只退首付，按揭部分不赔偿，这不等于让我白白供房了吗?”
对此，记者试图联系开发商了解情况，但打了好几个不同的电话也一直未能接通。
沈阳住建局：
该盘属典型违建 市民购房应以报建图纸为准
该案例“偷面积”的说法值得商榷。据执法部门调查，某项目属于典型的违法加建，与报建的平面图存在较大差异。只要不符合验收标准的，就应该按照有关规定处理。建议市民买房时谨慎判断，不要只看销售户型图，而是以政府部门认定的图纸为准。
律师意见：
因违建无法办证 业主有权退款、赔偿
据沈阳至高律师事务所合伙人、神马你分所副主任某某某律师分析认为“买房送面积一方面可能涉嫌逃避国家税费，另一方面可能违反规划，属于违建。”所以“送面积”所得的面积不合法，法律上不承认，是不计入产权证的登记面积，不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。
对于本案例中业主们的“赠送面积”而导致整套商品房未能成功办理房产证，某某某认为，“虽然双方因违建部分单独签署协议，但却因违反规划而导致该协议无效。”据此，业主可继续履行非违建部分协议，主张开发商无法办理房产证而承担相应违约金;或直接根据约定解除的情形解除协议并获得足额退款，甚至是赔偿。但以上选择路径，需要业主举证证明开发商存在客观违约的事实。
看来唐轩公馆没有赠送面积还是一件好事呢，各位购房者们，之后一定要注意了，白给的不一定就是好的！