主题：沈阳开发商割肉"抢收"楼市营销大战一触即发

在北二环某楼盘上班的售楼员于智，最近这段时间感受到了一些新变化。从4月份到现在，于智共销售出7套大户，而中小户型的销售套数则超过了40套，与之前相比，差距明显拉大。

而现在的报纸、网站上，动辙几百平方米的楼盘也渐渐淡出了视野。相反，与前段时间相比，推中小户型的开发楼盘明显增加了许多。

“亿海阳光49-90平方米户型”、“泰莱16区39-68平方米地铁小居即将开盘”、“和泓国际36-63平方米6800元/平方米起，办卡1万抵3万”、“枫丹白露38-75平方米首付仅7万，珍藏小户7月2日加推”……

不得不说，开发商的开发思想正在发生转变，中小户型的产品也在逐步增多。不少楼盘在开发户型时适当增加中小户型的比例。长白岛某楼盘，从面市以来一直主推90平方米以上的较大户型，但最近却打出了“亲民牌”，推出了30-60平方米的小户型。

“现在60-70平方米的两室住宅是最好卖的。”沈阳精仕蓝叁房地产策划有限公司总经理谢事民告诉记者：“受限购，二套、三套贷款的政策影响，现在购买大户型的投资者正在被挤出市场，现在的市场是刚性需求占了绝对的主导地位。”

这样的情形并不陌生。在已经过去的2008年，楼市政策频出，市场敏感多变，但中小户型产品始终受惠不少。为此，嗅觉灵敏的开发商纷纷改

变营销计划，“弃大就小”，力推中小户型。

“小户型一直都是市场上的紧俏商品，而随着房价的持续上涨，总价较低的小户型产品会受到更多购房者和投资者的青睐。”沈阳建筑大学管理学院院长刘亚臣认为，在政策的影响下，中小户型必将成为开发商的主力销售产品。

今年的市场与2008年有些相似。从去年新政以来，中小户型楼盘热销的势头使一些开发商开始针对性地先推出项目中的中小户型单位，缓推大户型单位。

有业内人士分析，部分开发商选择“推小缓大”的推盘策略原因在于，年底开发商资金压力大，中小户型近期受政策利好普遍热销，能够迅速回笼资金。还有，中小户型的热销能够给人楼盘很抢手的感觉，给后续大户型销售也带来人气。

购房者想观望 怕错过

（来源：时代商报）“我本来打算在今年下半年换一套130平方米以上的房子，但看现在的情况还是先等等，身边许多人都说房价未来不好说，明年年初再说吧，估计到时候就要见分晓了。”家住沈阳市铁西区滑翔六小区的李绅说。面对近乎疯狂的楼市，作为卖家的开发商心态会发生微妙的变化，他们会想尽办法来得到最大利益；与此同时，作为买家的购房者，也会寻求不同的方式赢得与开发商的博弈。

香港联祥的统计数据显示，目前沈阳的商品住宅成交量中，80平方米到100平方米的户型销量比例最大，而年龄在25岁到35岁之间的购房者人数最多。这意味着刚性需求，是支撑沈阳房地产市场的主要力量。联祥市场研究中心总监何祥俊说：“中小户型便于总价控制，容易受到市场的青睐，事实证明也是如此。”

在相互博弈的心理战之下，刚需的消费者不得不买，投资的消费者望而生畏，改善的消费者则大多选择作壁上观，记者走访过程中了解到“想再看看，却又怕错过最佳购房时机的人”占了受访者的大多数。

为此，许多开发商想尽办法“逼”买家快速购买，比如不给充分考虑权衡的时间；或是在客户稍微犹豫的时候，马上把房子介绍给另外的购房者，营造紧张气氛，进行“逼购”，让购房者尽快下单。

不过看惯了市面的沈阳购房者也比以往要更加淡定，许多购房者表示不会被开发商的炮轰所动，一定要选择在自己能承受的经济范围内购房。“本来就没有多少钱，现在买了过一阵如果跌了怎么办？再说，现在都说房价降了，我也没看到哪个楼盘有降价啊，降的都是离市区太远的楼盘了。”市民龚娜说。

“过去的例子告诉大家，买卖双方在经历4-5个月的市场博弈后，随着买方对房产价格下降预期的落空，博弈就会结束。”沈阳一位本地开发商却对这场博弈信心十足。事实上，楼市的僵局持续多长,取决于心理较量双方的抗击力。那些急需还银行贷款和工程款的地产商,需要买地的地产商,需要好的财务报表的地产商,那些急需房子结婚的居民,拆迁后急需安顿的居民,可能成为心理战中率先的“崩溃者”。

不敢涨也不敢降，开发商“两难”

代表人物：知名房企营销总监——新产品降价不太可能，但涨幅肯定会比最初计划的要小

2011年，陷入纠结的不仅仅是买房者，开发商也不可避免地陷入纠结之中，而“涨价难，降价亦难”似乎成了纠结的根本。

沈阳某知名房企的市场营销总监昨天表示：“从我个人的观点来看，年底时分，开发商促销或者是降价，更多的可能是希望借由这种手段解决年底偏紧的资金流问题。”

尽管他所负责的项目已经完成了今年的销售目标，但是谈到全国楼市“降价潮”未来对沈阳楼市可能造成的影响时，并未直接回答，而是先谈到了他明年的销售计划。

“我们明年还要推出新的产品，因为产品略优于市场同类产品，因此在定价时，降价是不太可能的。”但是同时也表示：“宏观调控这么严厉，如果说对沈阳市场没有影响那是不可能的，所以我们在明年新产品的定价方面，涨幅肯定会比最初计划的要小。”

对于所表露出来的“降价难涨价亦难”的心态，沈阳某知名房产销售代理公司的市场部负责人孙经理也表示认同。

“在不断上涨的人工和材料成本面前，也注定了下降的空间不会很大。因此，目前市场上普遍采取的一些打折促销手段，实际让利幅度都不是很大。而不放松楼市调控的信号可能会加剧购房者的观望情绪，因此未来开发商即使推出新品，价格涨幅也不会太大。”孙经理说。

还是小户型比较受欢迎

在北二环某楼盘上班的售楼员于智，最近这段时间感受到了一些新变化。从4月份到现在，于智共销售出7套大户，而中小户型的销售套数则超过了40套，与之前相比，差距明显拉大。

2008年就曾经出现过。 

在北二环某楼盘上班的售楼员于智，最近这段时间感受到了一些新变化。从4月份到现在，于智共销售出7套大户，而中小户型的销售套数则超过了40套，与之前相比，差距明显拉大。

而现在的报纸、网站上，动辙几百平方米的楼盘也渐渐淡出了视野。相反，与前段时间相比，推中小户型的开发楼盘明显增加了许多。

在北二环某楼盘上班的售楼员于智，最近这段时间感受到了一些新变化。从4月份到现在，于智共销售出7套大户，而中小户型的销售套数则超过了40套，与之前相比，差距明显拉大。