主题："金九"遇拐点业绩下滑 龙头房企冲刺年度任务

不少上市房企面临冲刺年度业绩的压力。9月富力地产推出的盛悦居销售良好，四季度仍将推出新盘。周岗峰 摄
房企前三季度业绩出炉，基本可预见年终战局。近日，记者根据中国房产信息集团、中国房地产测评报告，综合部分已经发布三季度业绩上市房企数据，梳理出房企在调控年的业绩格局。万科冲破千亿无悬念。而第一梯队阵营持续扩容，房企业绩分化加剧。虽然，增长大势未改，但在已经过去的"金九"，业绩惨淡还是给部分需要冲刺的房企带来压力。
前三季龙头房企仍"快走"
从基本可见全年走势的前三季度业绩来看，大房企领涨的"快走"势头依旧没有改变。
根据房企销售业绩排行来看，今年前三季度的TOP10门槛约为230亿，而去年同期则为170亿，有约35%的增幅。500亿以上销售额企业，从去年同期的万科一家，增至今年的5家，分别为万科、恒大、中海、保利、绿地。它们与第二梯队差距已近百亿，在调控年上演了业绩分化。
龙头房企中业绩增长较典型的是万科、恒大。据万科上市公司业绩，前三季度销售金额已达970.8亿元，这令万科延续去年破千亿业绩没有悬念。广发证券(000776)分析报告称，万科四季度只需达到前三季度销售平均水平，全年基本可实现1300亿元的销售额。而暗藏追赶万科破千亿雄心的恒大地产，销售金额已达692.2亿元，实现今年700亿计划的98.9%。恒大地产总裁夏海钧表示，10月会超标完成今年目标，恒大千亿目标希望可在明年达到。
此外，中海、保利、绿地集团的业绩也接近了去年全年的水平，加上四季度，业绩全面超越去年可期。值得一提的是，不少房企调控年图谋弯道超车。如采取高周转策略的碧桂园；华润置地与去年同期134亿的业绩相比，同比增长77%；龙湖前三季度业绩同比增长也达50.9%。
"金九"业绩同比下滑
虽然，大房企增长势头不减，但在调控进入三季度时，令人期待的"金九"并未出现，不少房企出现业绩下滑。
据万科公告，9月实现销售面积108万平米，销售金额125.1亿元，环比分别上升12.5%和19.4%，但同比分别下降4.9%和12%。这意味着万科销售金额已连续两月出现同比下滑。
保利地产(600048)9月实现签约面积58.75万平米，同比下降33.14%；签约金额67.36亿元，同比下降26.21%。实际上，8月份保利已现下滑，8月保利签约面积52.94万平米，同比下降36.45%；签约金额60.22亿元，同比下降11.99%。这也是保利今年以来首次出现的连续两个月销售同比回落。保利地产相关负责人表示，业绩回落的主因是9月份公司的推盘项目减少所致，公司会按照正常的开发节奏推售。
此外，中海9月销售额66亿港元，销售面积49.2万平米，同比分别下降18%和13.2%；雅居乐9月销售金额约28亿元，较去年9月的31亿元下降10%；碧桂园9月销售金额27亿元，较8月份的59亿元销售额环比下降54%，较去年9月的34亿元同比下降21%。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，单个企业的单月销售业绩可能是受到供应量变化的影响，但是"金九"出现数家大型房企销售同比萎缩，是2009年来第一次出现的。他表示，目前还没有太多一线房企加入求量的阵营。从8-9月的数据来看，成交下滑，可能会使得一线房企为了年度业绩而在最后两三个月选择松动价格求成交量。
扫描·京城冲刺
前三季度业绩锁定，在众多开发商本想大展拳脚的"金九银十"的颓势显现，这使得不少房企，尤其是上市公司面临冲刺年度业绩的压力。四季度将上演几家欢喜几家忧。万科、恒大在三季度几完成全年业绩，此后压力不大，但拿地策略仍不敢冒进。而远洋等房企则要背水一战，业内预期的一线房企换量的势头显现。而如龙湖这样的多业态布局企业，也在调控年实践灵活产品线腾挪推盘的功力，辟蹊径求发展。
万科
10月破千亿四季度压力不大
业内一直预期的万科破千亿业绩，在三季度尾声时提前看到答卷。据万科公告，截至9月末，万科累计实现销售面积841.2万平米，销售金额970.8亿元，依旧领跑。
但从单月业绩来看，万科在9月首次出现月度销售面积和销售金额同比双降局面：销售面积、销售金额同比下降4.9%和12.0%。万科董秘谭华杰表示，9月公司的新推盘量和去年同期基本持平，而销售情况却有所下降，说明现在的市场已经今非昔比。随着政策效果的显现，成交速度持续放缓。但他表示，受推盘节奏影响，万科接下来的销售压力会小于其他房企。"十一"期间已认购待签约的产品超过70亿元，万科再破千亿将在10月实现。
在万科集团业绩破千亿的声势中，按照北京公司总经理毛大庆的预期，万科北京地区的业绩延续去年破百亿成绩，也将出现在10月。
目前，万科旗下房山板块长阳半岛以及上地的金域万科华府为两大普通住宅主力盘。依据万科聚焦主流普通住宅，快速周转的策略，万科在调控年奉行新盘低于预期开盘的策略。目前，产品价格受到市场冲击调整不大。不过，去年以13000元/平米开盘、低开高走的长阳半岛，在房山整体供应较大的行情下，价格稳定在17000元/平米。住总万科金域华府曾推出部分户型以及位置较差的产品，以特价房名义促销，但对整体价格影响不大。
目前，万科仍有CBD大都会项目以及预期年内入市的海淀项目如园支撑。但毛大庆表示，土储将是万科持续发展的关键。位于香河的欢庆城项目终止后，万科发力拿地，连续在大兴旧宫、房山长阳拿地，并在丰台郭公庄拿下两地块，补充"粮草"。
富力地产
加快促销"老盘"推特价房
在近90%的高负债率和市场销售压力下，"华南五虎"之一的富力地产成为首个公开承认的品牌房企，近期富力不仅在广州、北京等地积极促销项目，并再次下调全年销售目标400亿元至320亿元。
10月11日，富力地产披露：9月协议销售额约为30.06亿元，虽然同比仍下跌，但环比8月上升近50%；2011年1-9月,公司录得总销售收入共约214.59亿元，完成了调整后销售目标的67%。
"集团实施了针对市场需求的销售策略。"富力地产董事长助理陈志濠表示，国庆周期间，富力平均"日进1亿"，总共录得约7亿元的销售收入；在此前举行的中报业绩发布会上，董事长李思廉坦言上半年价格已下调了10%，下半年还将继续做出调整。
中银国际地产分析师田世欣指出，为保证现金流，富力可能采取比其他开发商更大的幅度。
富力除了在广州举行八盘联展，大打优惠让利牌外，在北京市场也加大了促销力度。典型楼盘当属位于大兴的丹麦小镇。近期其推出的特价房价格为10500元/平米，轰动了城南楼市。而此前其成交均价为14500元/平米。
富力相关负责人介绍，9月北京市场贡献了集团33%的销售额，仅次于大本营广州的36%；除了老项目外，9月开盘的新盘盛悦居销售良好。四季度富力仍将推出新盘。
交银国际地产分析师何志忠表示，富力过分依赖一线城市，今年后三个月销售总额须达105亿元才能完成年度目标，这意味着未来数月富力将面临更大的销售压力。

应对四季度市场，龙湖表示，将发挥多业态布局，坚持"快速开发、高周转"。图为龙湖在京楼盘。周晓东 摄
远洋 300亿目标压力大 北京密集推盘
今年1-8月仅完成一半销售任务的远洋地产压力凸显，负债率进一步攀升，公司以远洋一方为代表的北京刚需项目大幅、项目远洋天著调低开盘价以加快销售回款。
目前远洋尚未披露9月销售数据，今年前八月，远洋共实现合约销售额155亿元，完成全年目标300亿元的51.67%，这意味着远洋要在9-12月的4个月中完成余下150亿元的销售业绩，在目前的市场下，压力不言而喻。
远洋的2011年半年报显示，营业额达到79亿元，同比大增66%；毛利达94%，达23.4亿元；上半年远洋手头现金约人民币122亿元，获银行批出但尚未动用的授信额度约为人民币140亿元，而净负债比率为47%，远洋的现金流仍充裕。但高盛的研究报告指出，近期远洋在香港的几次融资，都显示出公司的资金压力，预计今年远洋负债率将达到65%。
远洋地产北京区域负责人告诉记者，远洋的销售仍主要集中在环渤海区域，今年出货主要集中在下半年，市场观望情绪对销售造成了一定影响；以北京为例，推售项目有远洋一方、远洋万和城、远洋傲北等中产品，而两大盘远洋天著、远洋LAVIE则是下半年的重点项目。
为确保回款，远洋果断地对旗下项目大幅。典型楼盘为位于管庄的远洋一方。其在9月新推的800多套新房源中，再次大幅下调价格至16000元/平米，而今年3月，该项目约4000元，均价从此前每平米25000元跳水至21000元。位于亦庄的远洋天著别墅产品最低门槛在1000万-1100万元/套之间，比之前预期的也有小幅下调。
对于，该负责人透露，由于公司一贯根据客户的接受度和公司对市场的预期来制定价格，远洋在北京市场的销售情况仍属正常。而业内人士透露，远洋预计今年将重夺北京楼市的头把交椅，"远洋在北京市场的项目扎堆供应，从风险平衡考虑，一些适合促销的项目快销是常规选择。日前记者获得消息显示，远洋销售业绩不错，尤其北京市场会有较大额度的回款。此外，远洋加快推盘力度，位于大望京的项目也将在近期入市。
龙湖 完成七成目标 寻找最佳推盘窗口期
稳健是龙湖地产自调控大幕开始之后奉行的一贯策略。与其他房企相比，在调控大势下，龙湖早已布局的多业态格局发挥了效用。
前三季度，龙湖累计实现合同销售金额282.5亿元，同比增长50.9%。目前，龙湖完成全年目标的70.6%。除了一贯擅长的别墅、洋房项目外，今年龙湖靠旅游地产以及商业地产"过冬"。7月底推盘的烟台葡醍海湾逆势热卖。9月，重庆龙湖时代天街实现合同销售金额近4亿，整个项目累计合同销售金额近24亿元，为当地城市综合体销售最佳业绩。成都龙湖·时代天街继上月开盘后，公寓商铺保持较热销售态势，实现两个月超10亿元的合同销售金额。北京龙湖长楹时代天街项目亦是其在京支持业绩的重点。
应对四季度市场，龙湖表示，将发挥"多业态"布局战略，以丰富的产品线及灵活的销售策略，坚持"快速开发、高周转"，增强应对波动市场的能力。
在北京，龙湖今年的销售目标是80亿，已经完成60亿。目前，龙湖在京的主力项目仍为位于朝阳常营地区的大型综合体长楹天街。对于销售业绩的保障，龙湖相关负责人表示，由于产品业态的丰富，龙湖有推盘的调整空间，寻找最佳的窗口期。如住宅产品受影响较大的时候，推商铺产品，同时也拉升住宅产品价值。此外，龙湖在大兴项目将复制长楹天街的模式，再造南城标杆综合体，为龙湖接下来在京的发力点。
而除了多业态具备的推盘调整空间外，对于促销，龙湖表示，大幅促销并不是公司遵循的市场策略。

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