主题：转载律师談紅星退房案例分析

律师谈“红星美凯龙”退房案 天涯k154749/文 上海房地产律师高律师承办过大量商铺退房的案例。近期，高律师接到“红星美凯龙”商铺小业主的电话，称他们“上当被骗了”，“红星美凯龙”“骗人”，他们多次投诉无果，只好找律师，纷纷希望退房，以便拿回自己的购房款。给高律师打电话的有的是购买的安吉的“红星美凯龙”商铺，有的是购买桐乡的“红星美凯龙”商铺，还有嘉兴的等等，情况同中有异。高律师认真分析了小业主的情况，认为小业主要退掉“红星美凯龙”商铺是可行的，只有符合下列任何一种情形即可： 1、购房合同无效。根据《合同法》的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款,承担相应的法律责任。从实践来看，造成购房合同无效的常见情形有： 1)开发商无权处分该房产。主要有开发商未取得预售许可，房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的，该房屋权属有争议，司法机关、机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。 2)开发商存在欺诈情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“ 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。” 虽然时有购房者以此项理由请求退房，但实际中法院支持的并不多，主要是购房者对开发商存在欺诈故意与欺诈事实举证困难所致。 3） 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 2、套型误差导致退房。根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。 3、面积误差导致退房。即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。若合同中未约定具体的比例，按照有关规定，误差比绝对值超出3%