主题：楼市价格博弈：刚需恐慌买盘拉高楼市成交量

地方频打刚需牌 买卖博弈加深

最新数据显示，截至25日，7月全国主要城市的商品房签约量创新高，合计总签约套数达到了21.28万套，环比上涨6.9%，全月成交量有望达到28万套，预计再创2011年调控以来新高。

经过两年房地产政策的紧缩，2012年的楼市逐步回暖，而带来回暖的最主要动因就是已被压抑两年的刚性需求的集中释放。地方政府“频繁微调”、货币政策相对放松，担忧房价上涨的心理恐慌促使消费者预期发生微妙变化，专家表示，未来政策持续高压、开发商资金紧张状况短期难解以及保障房大量供给等因素对平抑楼市价格会起到关键性的作用，未来一段时间，在地方刚需政策刺激下，买卖双方的博弈将加深。专家建议，在局势还未明朗之前，购房人应慎重判断，避免因恐慌追涨入市。

助推 恐慌性买盘拉高交易量

李想还在为究竟要不要买房发愁，这位30岁的年轻人，在北京工作已有8个年头。之前由于国家开始房地产调控，所以一直想等房价降下来再去购买。而最近看着房价呼呼的上涨，他开始急了。

“我4月在西红门看了一个新盘，那时不到19000元的价格，就考虑再等等，可最近去看，已经涨到22000元，看来我真得入手了。”李想说。

也正是预期的改变，需求者的买涨不买跌，促使了成交量的大幅上涨。最新数据显示，截至25日，7月全国主要城市的商品房签约再创新高，合计总签约套数达到了21.28万套，环比上涨6.9%，全月成交量有望达到28万套，预计再创2011年调控以来新高。

北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，调控已经到了最关键的时期。调控的效用明显减小，政策的影响存在倒退风险。而房价的止跌上涨使得购房者再现局部恐慌。

招数 地方频打“刚需”牌

除了因为预期发生变化，致使部分刚需提前入市，地方频打“刚需”牌，也进一步加快购房者的入市力度。

据不完全统计，近一年来，先后有近40个城市进行了楼市政策微调，内容涉及限购政策、土地出让、普通住宅标准、调整土地出让、房源解禁、买房奖励、税费优惠、提高公积金贷款额度以及购房补贴等。

其中，芜湖、佛山、成都等在内的少数城市的“微调”政策因触及调控红线最终被“叫停”。而多数政策集中在提振刚需入市，则被通过。拿近日的“南京新政”来说，不仅加大公积金政策对首次购房和保障房的支持力度，也对“321”人才首次购房进行补贴。而郑州则推出对低收入群体进行公积金贷款限额贴息。

在此之前，重庆市将首套房公积金贷款首付由30%降低到20%，贷款额度由20万元提高到40万元。济南、厦门、重庆、郑州、南昌、合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳、芜湖等城市也提高了公积金贷款额度。青岛、重庆、扬州等实行首次置业补贴均被通过。

“我国住房需求量大是实际存在的客观现实。”李国平表示，一方面是城镇化带来的新人口的刚性需求，另一方面，城市存量人口收入增加后的改善性需求量都在不断增长。

《中国城市发展报告(2011)》显示，2011年，我国城镇化率已经达到51.27%，城镇人口首次超过农村人口，达到6.9亿人。但总的看，与发达国家通常城镇化率达到80%的水平相比依然很低。与此同时，从人均住房面积来看，2011年，我国人均住房建筑面积约为22.5平方米，而我国小康水平城镇居民居住目标为人均达35平方米，因此，我国房地产市场未来潜力巨大。