主题：严政下沈楼市价格依然坚挺 拐点或是一厢情愿

编者按：随着2011上半年一次次调控政策的打压，国家对房地产的调控咄咄逼人，7月12日到7月20日，短短8天时间提出两个“国五条”。然而，沈阳楼市依然坚挺。下半年初始，从土地、楼盘开盘等各种信号反映沈阳房地产市场势头良好。那么所谓的拐点究竟在哪里，什么时候才能出现？

沈阳商品房销售环比涨24.9%

9月最后一周(9.26-10.2)获得预售许可证的商品房项目有30个。“十一”来临，沈阳市商品房和商品住宅供应量在节前明显增多。商品房新增供应面积约为133.4万平方米，新增供应商品房11760套。商品住宅新增供应面积约为115.9万平方米，新增供应商品住宅10588套。

从供应区域来看，上周(9.26-10.2)商品房和商品住宅供应量最大的区域是于洪区，商品房新增供应面积约为37.2万平方米，新增商品房3260套;商品住宅新增供应面积约为35.7万平方米，新增商品住宅3159套。其次是浑南新区，商品房新增供应面积约为32.5万平方米，新增商品房2995套;商品住宅新增供应面积约为32.4万平方米，新增商品住宅2992套。第三是和平区，商品房新增供应面积约为16.6万平方米，新增商品房891套;商品住宅新增供应面积约为5.6万平方米，新增商品住宅322套。

市场销售方面，上周(9.26-10.2)沈阳市商品房销售约42.1万平方米，环比上涨19.6%;销售4679套，环比上涨24.9%。上周(9.26-10.2)沈阳市商品住宅销售约39.3万平方米，环比上涨23.6%;销售4335套，环比上涨27.7%。

八月预计21个项目火爆开盘 房地产市场蒸蒸日上

据搜房网监测资料显示，为抢占下半年市场，截止昨日（8月8日）沈阳本月将有21个项目开盘。如此量多的开盘数量充分显示了开发商仍然将下半年的楼市当做重点。

 从开盘统计数据记者发现，铁西开盘数量最多，共5个项目。浑南、东陵各3个开盘项目，剩下和平、沈北、于洪、皇姑等各两项开盘。可见，铁西仍为购房者喜爱，交通便利，在市内却没有市中心的嘈杂，让开发商爱不释手。

另外，根据香港联祥的统计，2011年上半年沈阳全市商品房供应量为828.01万平方米，与去年同期相比上升45.59%。而针对下半年的房地产市场预测，他们更是提出了“市场供应量进一步放大的趋势将越加强烈”的预测。

事实上，下半年房地产市场供方的火爆，在刚刚过去的7月份已经有所体现。根据统计，在刚刚过去的7月份，沈阳新推出楼盘至少在20家以上，而这一数字也将在这个8月份继续保持。

另外一方面，2011年上半年商业用房供应面积为43.57万平方米，与去年同期相比持平，供应套数为3342套。目前楼市调控对于商品住宅市场的种种限制在一定程度上为商业市场的发展带来极大的商机，未来可能会呈现逐步放大的趋势。仅7月开盘的项目中，包含商业地产产品就有华润置地广场、同方广场、中建峰汇广场等。

而另一项统计数据可能会让我们对市场发展有一个更为直观的判断。根据中国指数研究院沈阳分院此前公布的数据显示，2011年下半年沈阳预计有114个楼盘推新，其中纯新盘可能会达到31个。从新盘所在的区域来看，排名前三甲的区域为铁西区26个，皇姑区22个，东陵12个。

对于供应量的大增是否会导致楼市变局，搜房网和中国指数研究院沈阳分院举办了房地产政策解读及市场影响分析研讨会，沈城开发商虽然普遍认为下半年楼市调控政策难以放松，但他们认为目前的调控政策对沈阳楼市绝对影响不大，因此多数开发商对沈阳楼市下半年走势的预判上，仍持乐观态度。

土地市场为房地产撑腰

土地链接>>黯然谢幕 沈抚新城近15万方大宗地块无人问津

（来源：华商晨报）与整个7月份土地市场的低迷不同，8月份的第一周，沈阳住宅土地推出面积就居于全国首位。

昨天，来自中国指数研究院的数据显示，上周（8月1日至7日）全国20个主要城市共推出住宅用地37宗，比前一周增加了11宗，推出土地面积为269万平方米，比前一周增加了66万平方米。

数据显示，沈阳上周共推出住宅用地12宗，数量排在全国第二位，土地面积为126万平方米，居于全国首位。

 8月作为“金九银十”前的最后一个月，市场活跃度对9、10月的成交有着较为直接的影响。部分开发商选择这个时期推出新房源，可以提升8月市场关注度，为金九银十做好预热工作。据搜房网监测资料显示，为了抢占“金九银十”的市场，截至8月8日，沈阳将有21个项目在8月份开盘。

专家预言：拐点近几年不会出现

（来源：聂石宇搜房博客）最近一阵在网上发现又有许多人在宣扬“拐点”论，我也说说我对“拐点”的看法。我从2009年就一直密切注视着地产业“拐点”，一直在寻求市场经济的某些规律，也一直思考经济学原理中的“供大于求”，“求大于供”等经济学基本理论适不适用于地产业。我发现市场经济下商品本身的确实符合市场经济规律，有波峰还有波谷，商品有涨还有跌。但是涨跌之间是存在一个周期的。周期可以是一年，二年，三年，甚至是十年。地产者之间的交易时间最终决定周期。什么是地产者，一个是卖着，另一个是买着，包括一些售楼服务，中介服务，广告服务，策划服务这些只能算是地产服务者，根本谈不上地产者。地产业最终决定的是地产者，卖者和买者，这里包括地产商（地产公司里有定价决定权的人),个人卖房，抵账卖房，个人买房，公司买房等。房产买卖目前在老百姓当中是个大事，可不像一般事物，所以交易时间一般都是很长的，有的是几个月甚至几年，所以不像小商品间价格变化规律得那么明显。

从目前情况来看，最近2-3年之内，地产业还会在惯力和市场周期的因素决定下，直线前冲。每个月从统计局的报告来看，整个国内地产市场还是一直向上涨，而且统计局的报告不能完全代表市场的真实上涨水平，也就是说市场无论是同比和环比可能都要比统计报告数值要大。在这么一种大的惯性作用下，是不可能掉头向下的，也就是说最近2-3年别指望出现什么“拐点”。

另外在国内，地产这种物品已经越来越趋近于保值货币—黄金，白银。在所有商品的交易最后都是换算成等量的黄金，白银。老百姓都把大量的财力倾注于地产市场，也使地产商品倾向于保值商品，也就是无论是什么市场规律像黄金、白银一样，自身的价值是不可能被低估的。而且地产商品这样一种近似保值的产品还具有黄金，白银无法比拟的功能，使用和租用。这一特殊性使老百姓乐于投资地产市场，这一扩大效应会是整个地产市场都红红火火，受苦的是无钱又无房者。有钱人不怕，地产市场是近似保值商品，投里的钱也不会赔。有房者也不怕，只有手里有房，最坏的打算是等量代换，以旧换新。最怕的是既无钱也无房，那就只能承受地产业蒸蒸日上的痛苦。

最后的一种原因，现在的市场中，什么商品轻易不落价呢—资源。资源这种东西是用点，少点，在整体物价不涨的情况下，资源这种商品还会涨价。地产商品本身现在就是一种资源商品，地越来越少，人越来越多，房多者相当于地主，有地在手什么都不怕；贷款买房者相当于贫农，辛勤劳作只为早日还清欠款，但是地还是自己的；租房相当于佃农，一直在给地主干活，最后地也不是自己的。所以当地产转化为资源的时候，降价绝不是一朝一夕能实现的。

我从2009年就开始关注什么时候出现“拐点”，现在是2011年年中了，从来没看见“拐点”出现过，其实我压根也没相信过最近几年会出现“拐点”。