2011沈阳的房地产市场可谓“步步惊心”。先是在高歌猛进的销售势头中，楼盘持续着金融风暴以来的热销场面；后是在层层加码的调控政策不断威慑 下，开发商增衣御寒却对未来行情依然乐观；最终在市场多空对峙，冷静的购房者继续持币观望的情绪中，沈城楼市走过了迷雾重重的2011年。
为了客观反映沈阳楼市一年来的变化，本报联合房地产咨询机构新峰地产权威发布2011年（1月—11月）沈阳房地产市场白皮书。智者当谋划 为先！希望这部“白皮书”在年终岁末之际能给沈阳的广大购房者对未来房地产市场行情判断提供参考，也为众多驻沈地产开发企业提前谋划未来营销思路、调整项 目布局，最终赢得2012年房地产攻坚战带来重要的信息价值。
【商品住宅】 前11月销售额752.53亿
据新峰地产数据显示，2011年前11月，沈阳市商品房新增供应面积1971.41万平方米，同比多于往年（2010年同期为1533.29万平方米）；销售面积1492.30万平方米（2010年同期销售面积为1372.10万平方米）。
其中，商品住宅新增供应面积1708.08万平方米，同比多于往年（2010年同期为1367.03万平方米）；销售面积达到 1287.61万平方米，也多于往年同期（2010年前11月销售面积为1205.48万平方米）；前11月商品住宅销售额达到752.53亿元；从成交 套数看，和平、沈河、大东、皇姑、铁西、于洪、东陵、沈北新区、苏家屯区等城区销售总套数达到145209套，其中市内五区销售套数为68534套；销售 最好的区域为铁西区，销售套数为30900套；销售最好的楼盘为保利心语花园，销售套数达到了2297套。
从1月开始，商品住宅销售就保持稳定态势，有10个月都达到了百万平方米以上，销售面积最好的月份出现在8月份，当月商品住宅销售面积达到 了141.70万平方米。销售额方面，销售额最好的月份为10月份，达到了82.01亿元，销售额最差的月份为4月份，为46.48亿元。从销售情况看， 实际销售面积好于往年同期，这说明沈阳商品住宅市场受楼市调控影响不大，尽管销售有所起伏，但总体表现依然好于往年同期。
【户型区间】 60-90平方米户型最受“宠”
从销售的面积区间看，60-90平方米的户型最受购房者青睐，销售面积达到了450.15万平方米，占比34.96%；其次为90-120 平方米户型，销售面积为338.61万平方米，占比26.30%；60平方米以下户型销售面积达145.46万平方米；120-144平方米商品住宅面积 段销售面积达到168.43万平方米；144-180平方米商品住宅面积段销售面积为90.44万平方米，180平方米以上面积段销售面积为94.54万 平方米。通过数据可以看出，在楼市调控不断深入以及限购限贷等政策限制下，虽然沈阳市场刚需为主的格局尚未改变，但购房者在户型选择上更倾向于一步到位的 购房标准。
【区域】 二环外住宅销售好于往年
从各环线销售情况看，今年前11月一环以内销售面积为165.64万平方米，销售面积好于往年同期（2010年前11月为155.84万平 方米）；一环至二环区域前11月销售面积为175.58万平方米，同比低于往年（2010年同期销售面积为191.40万平方米）；二环至三环区域销售面 积达到了549.52万平方米，同比高于往年（2010年同期销售面积为538.63万平方米）；三环以外销售面积达到396.88万平方米，同比也高于 往年（2010年同期销售面积为319.62万平方米）。
从新峰地产数据可以看出，二环至三环区域商品住宅销售最好，而三环以外区域商品住宅销售面积也比去年高出很多。
这一方面说明限购令施行后，二环成为限购分界线，限制了一部分购房者购买二环以内商品住宅，使购房者的需求向二环外转移，从而影响了二环以 内成交量，成交出现短暂波动；另一方面也说明房价的不断攀升使市民更关注价格更能接受的二环以外的商品住宅，而各个区域不断传出的全运会、地铁等诸多利好 因素也使成交量明显提升。虽然目前楼市调控不断加强以及限购、限贷政策等影响不断深入，但沈阳目前依然是刚需为主的市场格局，相对良好的市场运行现状使得 目前市场整体供求依然保持较强的活跃度。
【别墅】 市场反馈供销两旺
前11月，沈阳别墅市场新增供应面积96.95万平方米，高于2010年的79.42万平方米，新增供应增长率为22.07%；今年新增供 应套数3313套，增长率为19.26%（2010年同期新增供应套数为2778套）；今年前11月别墅销售面积为53.27万平方米，同比也好于往年 （2010年前11月别墅销售面积为41.61万平方米），销售面积增长率为28.03%；今年前11月别墅销售套数达到1953套，也好于去年同期的 1468套，增长率为33.04%；别墅销售最好的楼盘为奥园国际新城，销售套数为162套。
总体来说，沈阳别墅市场前11月新增供应量保持在高位运行状态，同比出现较大涨幅，成交量同比也好于往年同期。目前沈阳在售的别墅项目有 50个左右，从别墅板块划分来看，棋盘山、浑南、沈北三大区域依然引领别墅市场。与往年不同，今年在市内中心区域的城市别墅产品陆续上市，成为市场一大亮 点，这其中，不乏中海、万科、远洋、碧桂园等大品牌地产商，从而带动了别墅销售。从购买人群看，由于购买别墅目标客户群较高端，资金充裕，他们受市场调控 政策影响较小，因此市场成交量处于平稳态势。
【商业地产】 甲级写字楼供应量加大
前11月，沈阳写字楼新增供应达到46.60万平方米，高于2010年前11月的5.53万平方米，新增供应增长率为742.63%；前 11月写字楼销售面积24.83万平方米，同比也高于2010年的12.22万平方米，销售面积增长率为103.20%；前11月销售最好的写字楼楼盘为 皇朝万鑫大厦，销售套数为193套。目前沈阳甲级写字楼不仅供应量加大，而且市场需求也十分强劲。本年度，位于五里河区域的华润大厦投放市场，未来，随着 沈阳茂业中心、龙之梦、朗勤泰元中心等项目入市，甲级写字楼供应量还将加大。
公寓方面，前11月新增供应面积88.65万平方米，高于2010年前11月的50.35万平方米，新增供应增长率为76.06%；新增供 应套数为13420套，增长率为61.16%（2010年同期为8327套）；前11月公寓销售面积38.22万平方米，同比也高于2010年的 28.18万平方米；销售面积增长率为35.64%；销售套数为6586套，增长率为21.69%（2010年同期为5412套）；前11月销售最好的公 寓楼盘为北一路万达广场，销售套数为1258套。
今年公寓类产品入市较往年有所增加，上市量有所“抬头”。而住宅限购，也使得不受限购政策影响的公寓类产品迎来销售良机，受到一部分购房者 的青睐。目前，中海寰宇天下、中海城、金地名京、华润凯旋门、万达广场、茂业中心、朗勤泰元中心、龙之梦等知名项目均推出公寓产品。公寓产品在沈阳的布局 也呈现新特点：以前是集中在核心地段，目前在浑南、沈北等二环外甚至三环沿线也都出现了公寓类产品。公寓类产品具有小户型、低总价、精装等优势，会刺激一 些刚性需求购房者购买，从这个角度讲，公寓的未来也有很大的机会点。
2011沈阳的房地产市场可谓“步步惊心”。先是在高歌猛进的销售势头中，楼盘持续着金融风暴以来的热销场面；后是在层层加码的调控政策不断威慑 下，开发商增衣御寒却对未来行情依然乐观；最终在市场多空对峙，冷静的购房者继续持币观望的情绪中，沈城楼市走过了迷雾重重的2011年。
为了客观反映沈阳楼市一年来的变化，本报联合房地产咨询机构新峰地产权威发布2011年（1月—11月）沈阳房地产市场白皮书。智者当谋划 为先！希望这部“白皮书”在年终岁末之际能给沈阳的广大购房者对未来房地产市场行情判断提供参考，也为众多驻沈地产开发企业提前谋划未来营销思路、调整项 目布局，最终赢得2012年房地产攻坚战带来重要的信息价值。
【商品住宅】 前11月销售额752.53亿
据新峰地产数据显示，2011年前11月，沈阳市商品房新增供应面积1971.41万平方米，同比多于往年（2010年同期为1533.29万平方米）；销售面积1492.30万平方米（2010年同期销售面积为1372.10万平方米）。
其中，商品住宅新增供应面积1708.08万平方米，同比多于往年（2010年同期为1367.03万平方米）；销售面积达到 1287.61万平方米，也多于往年同期（2010年前11月销售面积为1205.48万平方米）；前11月商品住宅销售额达到752.53亿元；从成交 套数看，和平、沈河、大东、皇姑、铁西、于洪、东陵、沈北新区、苏家屯区等城区销售总套数达到145209套，其中市内五区销售套数为68534套；销售 最好的区域为铁西区，销售套数为30900套；销售最好的楼盘为保利心语花园，销售套数达到了2297套。
从1月开始，商品住宅销售就保持稳定态势，有10个月都达到了百万平方米以上，销售面积最好的月份出现在8月份，当月商品住宅销售面积达到 了141.70万平方米。销售额方面，销售额最好的月份为10月份，达到了82.01亿元，销售额最差的月份为4月份，为46.48亿元。从销售情况看， 实际销售面积好于往年同期，这说明沈阳商品住宅市场受楼市调控影响不大，尽管销售有所起伏，但总体表现依然好于往年同期。
【户型区间】 60-90平方米户型最受“宠”
从销售的面积区间看，60-90平方米的户型最受购房者青睐，销售面积达到了450.15万平方米，占比34.96%；其次为90-120 平方米户型，销售面积为338.61万平方米，占比26.30%；60平方米以下户型销售面积达145.46万平方米；120-144平方米商品住宅面积 段销售面积达到168.43万平方米；144-180平方米商品住宅面积段销售面积为90.44万平方米，180平方米以上面积段销售面积为94.54万 平方米。通过数据可以看出，在楼市调控不断深入以及限购限贷等政策限制下，虽然沈阳市场刚需为主的格局尚未改变，但购房者在户型选择上更倾向于一步到位的 购房标准。
【区域】 二环外住宅销售好于往年
从各环线销售情况看，今年前11月一环以内销售面积为165.64万平方米，销售面积好于往年同期（2010年前11月为155.84万平 方米）；一环至二环区域前11月销售面积为175.58万平方米，同比低于往年（2010年同期销售面积为191.40万平方米）；二环至三环区域销售面 积达到了549.52万平方米，同比高于往年（2010年同期销售面积为538.63万平方米）；三环以外销售面积达到396.88万平方米，同比也高于 往年（2010年同期销售面积为319.62万平方米）。
从新峰地产数据可以看出，二环至三环区域商品住宅销售最好，而三环以外区域商品住宅销售面积也比去年高出很多。
这一方面说明限购令施行后，二环成为限购分界线，限制了一部分购房者购买二环以内商品住宅，使购房者的需求向二环外转移，从而影响了二环以 内成交量，成交出现短暂波动；另一方面也说明房价的不断攀升使市民更关注价格更能接受的二环以外的商品住宅，而各个区域不断传出的全运会、地铁等诸多利好 因素也使成交量明显提升。虽然目前楼市调控不断加强以及限购、限贷政策等影响不断深入，但沈阳目前依然是刚需为主的市场格局，相对良好的市场运行现状使得 目前市场整体供求依然保持较强的活跃度。
【别墅】 市场反馈供销两旺
前11月，沈阳别墅市场新增供应面积96.95万平方米，高于2010年的79.42万平方米，新增供应增长率为22.07%；今年新增供 应套数3313套，增长率为19.26%（2010年同期新增供应套数为2778套）；今年前11月别墅销售面积为53.27万平方米，同比也好于往年 （2010年前11月别墅销售面积为41.61万平方米），销售面积增长率为28.03%；今年前11月别墅销售套数达到1953套，也好于去年同期的 1468套，增长率为33.04%；别墅销售最好的楼盘为奥园国际新城，销售套数为162套。
总体来说，沈阳别墅市场前11月新增供应量保持在高位运行状态，同比出现较大涨幅，成交量同比也好于往年同期。目前沈阳在售的别墅项目有 50个左右，从别墅板块划分来看，棋盘山、浑南、沈北三大区域依然引领别墅市场。与往年不同，今年在市内中心区域的城市别墅产品陆续上市，成为市场一大亮 点，这其中，不乏中海、万科、远洋、碧桂园等大品牌地产商，从而带动了别墅销售。从购买人群看，由于购买别墅目标客户群较高端，资金充裕，他们受市场调控 政策影响较小，因此市场成交量处于平稳态势。
【商业地产】 甲级写字楼供应量加大
前11月，沈阳写字楼新增供应达到46.60万平方米，高于2010年前11月的5.53万平方米，新增供应增长率为742.63%；前 11月写字楼销售面积24.83万平方米，同比也高于2010年的12.22万平方米，销售面积增长率为103.20%；前11月销售最好的写字楼楼盘为 皇朝万鑫大厦，销售套数为193套。目前沈阳甲级写字楼不仅供应量加大，而且市场需求也十分强劲。本年度，位于五里河区域的华润大厦投放市场，未来，随着 沈阳茂业中心、龙之梦、朗勤泰元中心等项目入市，甲级写字楼供应量还将加大。
公寓方面，前11月新增供应面积88.65万平方米，高于2010年前11月的50.35万平方米，新增供应增长率为76.06%；新增供 应套数为13420套，增长率为61.16%（2010年同期为8327套）；前11月公寓销售面积38.22万平方米，同比也高于2010年的 28.18万平方米；销售面积增长率为35.64%；销售套数为6586套，增长率为21.69%（2010年同期为5412套）；前11月销售最好的公 寓楼盘为北一路万达广场，销售套数为1258套。
今年公寓类产品入市较往年有所增加，上市量有所“抬头”。而住宅限购，也使得不受限购政策影响的公寓类产品迎来销售良机，受到一部分购房者 的青睐。目前，中海寰宇天下、中海城、金地名京、华润凯旋门、万达广场、茂业中心、朗勤泰元中心、龙之梦等知名项目均推出公寓产品。公寓产品在沈阳的布局 也呈现新特点：以前是集中在核心地段，目前在浑南、沈北等二环外甚至三环沿线也都出现了公寓类产品。公寓类产品具有小户型、低总价、精装等优势，会刺激一 些刚性需求购房者购买，从这个角度讲，公寓的未来也有很大的机会点。