主题：分析下华发哪里违规了！（不喜也不要人身攻击啊）

关于栏杆的问题，已经争论的很久了。据说乱的都快赶上伊拉克了，什么围攻、煽动、暴力强拆、人身攻击，媒体，警察各种各样的元素，好不热闹。说有理讲理，我们现在来分析下哪里违规了。

先说2个概念：1、容积率：项目总建筑面积/项目总用地面积。地下室和人防工程一般不含在内。

2、绿化率：规划建设用地范围内的绿化面积/规划建设用地面积。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率。

好了，我们再来看下华发岭南荟网上找到的宣传单是怎么说的：占地85000平方米，建筑面积220000平方米，容积率1.96，绿化率32%，总户数1320户。  

那我们算下：容积率：220000/85000=2.588，小学生知道1.96这肯定是不对的。不知道哪个脑残的算出来的。据了解，一般多层不超过2，最好在1.5以下，高层不超过5，最好为4。我大约算了下

多层区的建筑面积8座3个单元的大楼和4个2个单元的小楼，我查了下网上房产局的销售面积，大楼约有5800平，小楼约3880平，外加1#楼和2#楼（售楼处）一共约为69720平，那么11个高层的建筑面积也就是220000-69720=150280平。让我们假定多层区占地面积为45000平，而高层区则为85000-45000=40000平，再来算下容积率：多层为1.549。高层为3.757。所以如果华发买房子的时候告诉你是1.96的容积率，那肯定是违规了，如果你有证据你可以告他，一告一个准。如果高层+多层一起容积率能达到1.96，我想这个开发不是脑残就是疯了。

绿化绿：这个只有设计的设计院能算出来外人很难算出来，况且上面也说了，法律法规中规定的是绿地率。这个不能作为法律依据。

再来说下栏杆是否违规。

报规划要报的内容都有哪些（只挑些和我们有关的）：

一、综合指标1、面积指标：总建筑面积、计容积率面积、不计容积率面积、地下室面积。2、容积率3、建筑总面积4、建筑密度5、绿地面积6、绿地率7道路广场面积8、停车位数量。

二、各种控制线：用地红线；建筑红线；其它各类控制线；各线之间的距离；退缩河道距离；基地控制点坐标和标高。

三、注明与周边环境道路的关系。

四、注明基地内各功能分区：合理布置建筑、道路、绿化和停车。

五、注明基地内建筑：规划区建筑功能、层数、和高度。

六、注明基地各部分间距：各建筑之间间距；建筑与建筑红线距离。

通常图纸上只有这些内容，不会画到栏杆的精细程度。所以这东西在法律上来说肯定是不违规，但是否厚道这个就难说了

  本来不想喷你，看你自己来抢沙发还“专业”，太同情你了，活得真累呀！作为开发商，做生意要讲个诚信，靠诚信合法挣钱；作为开发商的雇员，首先应该做人，做人要讲道德、良心，堂堂正正做人。

  就把一个完整的小区分隔成两个区这一件事情来说，对你个人和开发商有什么好处吗？这种损人不利己的缺德事情你干嘛非要做。业主们花钱买房子碍着你什么事了，你为什么非得欺骗他们，欺负他们。你不就是认为他们是弱者吗，就得欺负吗？人在做，天在看，你就不怕遭天谴、遭报应吗？当你面对你的祖先和你的父母的时候，你没觉得内心愧疚吗，让他们有何颜面去见祖宗？就不想给你的后代积点德，保你的后代平安、幸福吗？

  你知道你做的事情会给整个小区的业主和物业公司留下多大的隐患吗？物业公司和业主之间形成对立，对物业公司有一点好处吗，物业的管理和服务能做到万无一失吗？一旦被业主踢出去，谁最丢人？

  你的脑子连“二师兄”都不如。回家好好想想吧，有个台阶就下了吧，还是要踏实做人，老实做事。

  别的业主进自己的小区，你他妈心里突突什么？你心里有鬼呀？别的业主都是贼呀？“只要不吵不闹，不影响别人，不破坏环境，谁进来都行。”好像小区是你自己家的了？别的业主都到你家去吵闹、搞破坏了。你要是有这样的想法，我奉劝你不要买小区的房子，自己买个盒子住吧。

  你是什么不主要，关键是你在鼓吹什么你不知道吗？你还好意思说自己是业主，你是在为开发商的违法侵权行为狡辩，捧臭脚。“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这是最基本的法律原则。你还“花了很多时间查了很多资料才写出来的。只为了让大家了解下相关的知识，”别的业主都不如你？说你猪脑子你还不服。

  业主们花钱买小区房子，不就是有个园区，老人们白天有个溜达的地方，孩子们有个安全玩耍的区域。是开发商想出这么个损主意，把一个好端端的小区分隔成两个区，给老人、孩子带来不便和危险。你看着不别扭吗？也就你这样的人喜欢这样的分隔。如果谁想分隔就分隔，一个小区四分五裂的，你还有路可走吗？说你猪脑子你还不服吗？

  谁主张分隔小区，谁就应该好好想一想，住一个小区不是住宾馆，是一个长久居住的家园，自己家就没有老人了吗？也不会有孩子吗？少做点缺德事，多做点善事。

五楼的是刘能吗？说说就激动，唧唧歪歪的。

你们争来争去的有意思吗？开发、物业想用这样的办法提高高层的物业费，是不是有点恶心。为什么不把洋房的物业费降下来，和高层的一样。开发、物业做事太卑鄙，业主不要傻了吧唧的上当了还帮着人家数钱。

楼主能不能帮分析一下开发商为什么要将一个小区分成两个区？这样做对开发、物业和业主谁有利？谁不利？

应楼上分析下华发为何要设置栏杆。首先让我们从洋房的定位说起，洋房是一种典型的中间产品，为“准成功人士”量身定做，他们暂时还没爬上金字塔尖，但已急于从衣食住行各个层面，全方位和人民群众拉开距离。对于这种心态的把握和利用，洋房是一个非常成功的例子，在汽车领域，国产宝马3系、奔驰C系、奥迪A4，和洋房有异曲同工之妙。而为了达到脱离群众的效果，楼层越少越好，户型要尽量让人产生身处别墅的错觉，一楼做个花园、顶楼做个露台、中间阳台挑大点等等。准成功人士买洋房三重目的，一是舒适，二是面子，三是增值。

从上面的洋房的定位，我们在从开发商角度分析下为什么设栏杆：1、开发商是南方的，在南方洋房和高层分区，或者者别墅和洋房，高层分区已经是一种行业潜规则了。根据法律规定只要在售楼时说明，或在物业管理合同中标明就完全合法了。 但是实践中，很多开发商为了更好销售商品房，往往采取隐瞒楼盘的整体情况或在广告中作虚假宣传的方法来吸引买受人购买，在买受人实际收楼后才知道楼盘的情况与开发商的宣传不一致。2、为了满足买洋房的人的心理需求。上面已经分析了这里就不在重复了。3、因为物业费的不同，物业费主要包括1、公共秩序维护2、保洁服务两大方面的内容。如果是公用一个园区从公共秩序维护大家都应该是一样的，而保洁服务洋房公摊小需要清洁的区域更小，那洋房就应该比高层的物业费要低。而只有分区后物业费的不一致才能更合理。 

  综上，分区对开发商，物业来说都是有好处的，而洋房的业主因为满足了心里的需求也是支持的。唯一感到不爽的只要高层业主了。