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主题:房子是累赘还是财富?

发表于2017-11-08

房价和股价一样,都是社会大众关心的问题,自然吃这碗饭的人也最多,专家、权威、学者、行家里手,众说纷纭。


近日,安邦咨询创始合伙人、首席研究员陈功的一篇万字雄文,对房价背后的逻辑,之于中国老百姓(57.400, 0.50, 0.88%)的命运做出了深入分析,发人深省!


“谈房价”的学术套路


过去一段时间,“好学生”都去搞房地产了,给的薪金高,从别的行业把人才都抢走了。


“好学生”有一个问题,学得太好,于是,学院教的那一套就大行其道了。常见的是,现在供应有多少套房子,需求有多少套,供求相减,多出来的自然就要“去产能”、“去库存”了。


房价怎么定呢?号称“比较法”,无非是房龄、户型、装修、位置与地段、配套、小区环境之类的,但这样子比下去,恐怕是只涨不跌了吧。


不知道有人去过上海吗?看到那些老别墅,现在是千金难买,但有人问过这样的一个问题吗?原来民国时期的业主是谁,他当时买房子是怎么想的?投资还是自住?刚需还是软需?


有到过欧洲的人,可以看到很多的残破城堡遗址,这些城堡都有过辉煌的一页,这是真豪宅吧,王健林都得花上亿欧元去买,里面肯定是美酒加美女,厉害得很,但过去的业主在哪里呢?


发表于2017-11-08

到处都有历史,历史到处都在提醒大家,所谓房地产的保值和增值,完全就是个神话。过去是,现在更是,房地产本身是不会投资保值的,真能投资保值的是经济环境,经济趋势,是大环境!房地产本身就是宏观产业,这个性质就决定了,它不能像电视机那样的商品一样,用投入产出来衡量,不能用供需来衡量,甚至根本就不能用价格来衡量。因为你今天有的,明天可能就会一文不值。


北大的教授钱理群卖掉房子住进养老院,这是真大师啊,看得懂世态炎凉,有历史感,但在中国,这样的人有几个?上世纪80年代,你炫富试试?一套房子说是70年产权,相当于30年时间的两倍多,那是多大的一个时间跨度啊,投资?也就是忽悠吧!你现在赚钱了,你肯出手吗?不会的!绝大多数中国人,包括经济学大师们都没这个理性思维程度,按照市场逻辑去出牌,何况普通人呢。


现在讲什么“最赚钱”的满天飞,各路英雄豪杰都在讲,但什么“最赚钱”,跳不出发展逻辑,失去了发展逻辑讲“最赚钱”,那就是纯忽悠。原因很简单,最有权力的政府,也要受发展逻辑的制约,不管它愿意不愿意,它跑不出去这个圈子,它跑不出去,你能跑的出去?


去年的房价调控 


去年国庆节前以及国庆期间的房地产调控被媒体称为“史上最严调控令”。


引人瞩目的是北京,北京市政府办公厅转发了北京市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知,提出了北京市房地产调控八个方面的措施,被称作“京八条”,政府施展出“组合拳”,在金融杠杆、土地供应和销售价格等方面对北京楼市加以管制。


接着还有,天津、郑州、成都、无锡、济南、合肥、深圳、广州……,据说截至去年10月18日,已经有15−20个城市推出房价限制措施。


实际去年针对高房价的调控措施,早有宏观征兆,一是货币政策走向令人担忧,大量贷款流向了房地产,而不是实体经济,完全出乎官方预料,这样下去还得了,这不是明摆着的问题;再一个是各地偷跑,出乎意料。原来就有房价管制措施的,但各地打着“保增长”的旗号,先后都悄悄地放开了,结果各地经济增长未必保得住,但却引发了新一轮的房地产炒作。很显然,这里面值得思考的问题显然是太多了,事情根本没有这么简单。


我们的房地产调控(限购)政策是从2010年的10月初开始的,但是限购令的细则出台时间,拖了好久,一般说是在2011年初才真正出现。在此之前,还有很多的政策信号释放,文件出了不少,但根本不管用,没人当真,反对的倒是不少。


因为几乎所有人,嘴上不讲,心里也是这样想的。正是因为这样的原因,中央的任何动作,都能转化为各地推动房地产的热情,中央要去库存、去杠杆,地方立即就能推出“大学生买房零首付”、“补贴购房”等奇招。


发表于2017-11-08

城市化理应稳字当先


城市化好不好?


这根本就不是一个好不好的问题,这是规律,这是发展逻辑,一个地方不会永久是农村,有钱了就要建房子,终究会搞城市化,搞房地产,自古皆然,中外皆然,有没有经济学家都一样的。


所以,关键是钱,关键是资本!从城市化的数据上看,也是这样的情况,1999年的时候只有30%,2008年的时候是45%,2016年是56%。从30%到56%,中国只用了17年的时间,而一般国家要用几十年甚至更长的时间。


总的来看,城市化是好事,中国的政策大原则,放在这上面,没有任何错误,关键在于控制。我总是说,宏观调控的奥秘就在于微调,而不是大动作。就像美联储,利率一次只调一点点,大砍大切,那不是宏观调控,那是走投无路、背水一战的表现。问题就出在怎么也控制不了,一搞就过头,不搞就停车。


发表于2017-11-08

1.速度问题


我们要看到,城市化是好事,但城市化的速度太快,好事就变成坏事了。我早就说过,我是中国“著名的稳健派”,我有一句不太著名的名言常挂在嘴边,那就是“中国的一切问题都是速度问题”!我现在还是个稳健派,还不断遗憾稳健派在中国太少了。速度一快,看着城市面貌变化很大,但会产生一大堆的问题,远远不止于经济。


我们到国外去看,人家发展速度不快,城市面貌变化不大,但生活水平却比我们高,也就是说城市化的结果反而更好。这中间差的是效率,萝卜快了不洗泥,就是这句话,发展问题上也是如此。


你到冰岛去看,这个国家简直就是一个大农村,但就现在的社会发展指标来看,冰岛一点也不比其他欧洲国家要差,很多指标都是名列EU28前列的,所以对城市化不能太迷信。我们现在的情况就是对百米冲刺的速度产生了依赖性,有了“速度依赖症”,明明知道这样跑下去不行,但就是停不下来。


这都是速度惹的祸。


发表于2017-11-08

自由市场学派是主张让市场自由调节的,实际这种观点是有明显缺陷的,“房价涨到头就不涨了”,什么是头?这个头存在吗?这是明显被忽略的一点,中国老百姓有50多万亿的储蓄,哪里是头?这个话讲得太轻松了。


至于说,香港没人炒楼,那是不熟悉香港人炒楼的方式,就不谈了。自由市场不是万能的,尤其相对于有限资源条件来讲,更不是万能的,给了这个,就给不了那个,所以调节是必须的。世界上哪个国家可以说,政府完全放弃调节作用的,没有的。确保健康的市场秩序,这是世界各国政府的责任,中国也不例外。


所以,对于房地产,不能总站在一个狭隘的空间里面去看问题,我已经讲过,这是一个宏观产业,链条太长,从政府到老百姓,都栓在上面,牵一发动全身,更要小心。对于这样的宏观产业,如果用普通产业的标准和尺度去衡量,让其自由发展,未免太幼稚了。普通产业最多就是一个产业的兴衰,宏观产业则是一个国家的兴亡,随便讲几句话很轻松,但谁负得了这个责任?现在看来,能够让房地产稳下来,就已经相当不错了,这总比让市场大跌要好得多吧。


对于房地产,大体来看中国学界过去赞美房地产的人,对于房地产市场的问题,无非就是三种态度:


第一种态度是死扛,知道错了,也不能承认错,只要逮着机会,就要不失时机利用每一次的上涨,来证明自己还是“对的”。


第二种态度,就是拼命解释自己“不是那个意思”,希望能够脱身。


第三种态度,就是沉默下去,下次争取利用别的机会再翻身,重塑金身。


这些都是正常的反应,没什么了不起的,不过要是能够更认真一些,看问题更系统一些,可能就能避免这样的尴尬了。其实,像日本房地产热那样的例子,无数人已经讲过了,中国几乎一点不差的在复制日本的轨迹,当年日本也是地产大热之后在世界上狂买资产,中国现在也是。当年日本人也不相信地产会崩盘,号称“日本神话”。


这些资料尤其是其中的道理和逻辑,稍微看一下,在表达自己的过分自信之前稍微停顿一下,也许就能避免问题。世界上哪里有一直上涨的道理,如果真有,那财富就不会是流动的,一直会在某些人的手里,你在世界各地看到的城堡,就不会是残破的,而是始终富丽堂皇的。


房价上升等于老百姓的财富上升吗?


这话是张五常说的,他认为,原则上,楼价上升是好事,这反映着经济的财富或租值上升,人民的生活有了改进。张五常在经济学上有造诣,但并不是说他的学问就能用到公共政策范畴。经济学分析和经济分析,一字之差却本来就是两码事,一个是学术套路的分析,一个是公共政策套路的分析。一个是真的,一个是假的,用于研究和讨论的。


实际上,楼价上升是不是代表着老百姓的财富,决定因素要看市场和形势,首先楼卖不出,这个财富等于零;其次是成本因素,如果楼价是升了,其他升得更快,你的财富在哪里呢?其实,资产价格与财富并无直接关系,与价格直接相关的是交易,似乎大师忘记了这一点。


哈佛大学就一定正确吗?


《城市的胜利》这本书影响还是很大的,给很多人提供了一个支撑点,一种证据的感觉,你看人家的哈佛大学教授都是这么说的吧!其实,这本书的格局很小,算不上是什么经典之作。


做学问有两个类型,一种类型是学院派的传统路数,一种是天才型的路数。虽然世界知名的大学会吸收天才型学者,比如剑桥就吸收了拉马努金,但这并不是说这两种类型可以合二为一了,实际两种类型,泾渭分明,始终存在。


学院是学院,天才是天才,学院并不经常接纳天才,他们讲究按部就班,一切按照规矩来,实际就教书育人而言,也当如此。但别忘记,这是学院的套路,拿到社会上,作为公共政策就有问题了。只有傻瓜才会把学院派的假定,当成公共政策的基础。


《城市的胜利》这本书,最大的问题就在于作者是在经济学的效率范畴里面讨论问题,把人往城市的集装箱里面一装,越多越好,效率最高,一切都是效率优先的假定。实际效率这个问题,在大社会中就是一个小房间,中国最穷的时候,有几亿人是贫困户,要是都按照效率原则,他们就应该去死吗?城市可以无限大吗?这明显是天方夜谭级别的故事。


我过去写过一篇文章讨论过这本书,这本书里面的问题很多,看着循规蹈矩,套路齐整,按照学院的路数用数据来说话,实际这本书的框架一确定,格局也就确定了,环境承载力和人文历史,就不在作者的话下了。


中国是一个人口大国,这样的大国实现富裕和发展,本身就是一个世界奇迹,创造奇迹的人,不应该让哈佛大学的品牌牵着鼻子走,要认真总结自己的发展之路,这才是根本。


中国城市化的大势所趋


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