主题：揭秘房产中介潜规则 阴阳合同+扣房=吃黑钱

近日，一个反映沈阳房产中介潜规则的热线电话打进本报。这位自称从事二手房生意的刘先生向本报记者表示，在二手房交易市场中存在的一些问题，已逐渐影响到市场的正常经营秩序。

刘先生所反映的情况是否在沈阳二手房交易市场中较为普遍?为何部分从业者对这一影响正常经营秩序的行为“趋之若鹜”?带着众多疑问，记者走访了沈阳部分二手房中介。

读者爆料 中介“扣房”多赚几十倍

读者刘先生已从事房产中介生意10年了，“别看在这行儿干这么多年了，但我并没有赚到什么钱。”刘先生告诉记者，之所以自己生意并未有大起色，归根结底还是自己“老实”。

刘先生透露，自己身边的一些同行都通过一些手段“发家致富”了。“比如现在一些中介公司都在‘扣房’。通俗讲，就是与卖方达成一个合理的低价将房源买下，然后再通过高价卖出，中介公司从中赚取高额的差价。以一套30万元的房源为例，如果正常交易，中介仅能赚到1%的佣金，即3000元;而如果用‘扣房’的方式以40万元卖出，则中介公司将获利10万。”

刘先生告诉记者，中介公司在“扣房”时是以卖方“委托转让”的方式进行的。“中介公司与卖家会进行一个委托公证，这一过程的成本非常低。当委托成功后，房产便由中介公司委托销售了。中介在其中获取了高额差价，而卖方也在里面规避了税费成本。”

在人们看来，作为“桥梁”的房产中介，其本职工作原本是为买卖双方搭建平台，以佣金作为其根本收入。但在李先生看来，正是高额差价，让一些房产中介在经营过程中偏离了“轨道”。

记者探访 “阴阳合同”已成行业潜规则

按照刘先生所说，目前这种情况在沈阳二手房交易市场中较为普遍，然而，事实果真如刘先生所言吗?

记者以购房者身份走访了沈阳几家房产中介。在皇姑区昆山路上的某房产中介内，记者表示目前手中有一套房龄在20年的65平方米的房源要出售，对方表示可将房源挂在中介内等待买家。记者表示目前急于用钱，希望尽快出手，在经过一番细致的询问后，对方便开始“出底牌”。

随后，记者又来到大东区黎明地区，这里分布着大大小小的中介十余家。记者走进一家规模适中的房产中介，“扣房”的情况再次得到印证。而除了“扣房”外，阴阳合同也是中介公司在规避税费、获取利润的方式之一。

某连锁房产经纪公司负责人孙先生再次印证了读者刘先生所爆的行业内幕。孙告诉记者，在交易过程中双方会出示两份合同，对外的合同为规避税费等问题，多为“障眼”合同;而对内的合同，才是表露双方真是交易的合同。

“除了‘扣房’、‘阴阳合同’外，中介公司也会通过虚报房源等手段来招揽客户。当客户来到中介后，中介向其告知该房源已售出，便开始向其推荐其他房源。”

孙先生表示，并不是所有中介公司都能够用“扣房”等手段。“毕竟这种行为需要大量的资金做后盾，中小规模的中介公司很难在资金上起到支撑。”

政策法规 根治违规行为将有法可依

“扣房”、“阴阳合同”等被一些中介公司惯用的获取高额利润的手段，或许在未来一段时间便会逐渐消除。因为从今年4月1日起，住房城乡建设部、发展改革委、人力资源社会保障部联合出台《房地产经纪管理办法》(以下简称《办法》)已开始实施。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。

《办法》明确对房地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施，对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。

■律师提醒

二手房交易应及时

辽宁思韬律师事务所执行主任常斌表示，可能大多数人认为，若中介公司能够按照合同约定支付全部房款，那何必还要计较他怎样处置房子呢?其实不然，对卖房的房主来说，虽然最终能取得全部房款，表面上看没有经济利益的损失，但其中仍然隐藏着一系列风险。

所以，中介公司只是名义的卖房人，形式上是代理原房主出售，若该合同履行过程中产生纠纷，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给房主带来一些不必要的损失。比如：因房屋未过户，在中介公司寻到下一个买家前，若将房屋租赁给他人，或在该房屋内进行其他违法乱纪活动，原房主作为房屋的所有人可能为此承担更重的法律负担;更有甚者，若中介公司未向原业主支付全部房款，一旦其将房屋转售后卷款逃走，后果更不堪设想。

■业内人士

合同内不要写委托公证条款

转让二手房时怎样卖房最安全?二手房怎样才能卖个好价钱?怎样才能做到安全透明地交易而不受蒙骗呢?

业内人士王佳表示，房主出售二手房时可以去一些大中介公司了解行情，走访专业人士或多渠道了解市场走势和价格，然后选择知名、正规房产经纪机构，这些机构一般操作规范，管理严格规范;

“其次，面积小、总价低的二手房源会比较受到房产中介的青睐。通常，中介公司会以短期内支付全款等理由压低。”王佳建议，房主切勿因全款等“诱惑”而一味压低房价。

此外，还最应值得注意的是买卖合同中的公证条款。许多人在卖房的时候只关心到手的钱是多少，而不关心房子卖给了谁，而中介公司则抓住了这类房主的心里，要求卖房人办理委托公证，这就给一些不法中介提供了“暗箱”操作的温床。其实，办理公证不是买卖房屋变更产权人的必经途径，卖房时若见到合同中有委托公证条款的一定要多加小心，最好不写委托公证条款，以免给自己带来不必要的麻烦。