主题：调控政策下 沈阳房价逐渐趋于理性

编者按：随着两会的召开，国家对楼市的调控目标愈加明朗，遏制投资性炒房、满足首套刚需购房、促进房价合理回归，成为楼市调控的明确目标。在调控政策之下，中央四大银行首套房贷利率也回归基准。在这种环境之中，加之沈城楼市一直强劲的刚性需求使楼市的供需一直保持较平稳的发展，相比于一线重点城市本就较为健康的沈城楼市，房价更加趋于理性化了。

一线城市房价稳中略降

(来源：中国证劵报)今年一季度，由于呈现刚需为主、低价楼盘大量成交的市场结构，一线城市新建商品住宅成交均价呈稳中略降格局。北京连续三个月新建商品住宅均价徘徊在18000多元/平方米，上海新房均价跌破2万元/平方米，深圳新房均价一度跌破17000元/平方米的关口，广州新房成交均价稳定在14000多元/平方米。

中低价位楼盘热销

2012年1月北京新建住宅网签量仅为4475套，与去年12月的网签量相比大幅下跌。2月北京楼市成交量有所恢复，新建住宅成交5500余套，比1月上涨逾两成。商品住宅成交均价与1月基本持平，成交均价为18478元/平方米。3月上半月北京楼市继续回暖，商品住宅期房、现房累计成交2732套，环比2月同期明显上涨，不过价格基本保持稳定，商品住宅的整体成交均价为18647元/平方米。

亚豪机构统计显示，近期北京热销项目以中低价位楼盘为主，3月上半月销量排名前10位中有9个项目的成交价格都低于2万元/平方米，其中5个项目甚至未达1.5万元/平方米，当前购房主力为刚需客群。

伟业我爱我家(博客,微博)研究院分析表示，今年一季度北京房价降幅较大的为五环外项目，三四环之间房价均价仅下降0.3%，三环内房价则上涨5%。

上海楼市降价雷声大雨点小，1月新建商品住宅销售均价为22257元/平方米，环比上涨了0.3个百分点。2月上海楼市中低价位楼盘成交量骤增，新房成交40.32万平方米，环比增幅接近90%，同比去年增幅达127%。不过新房均价为每平方米19831元，跌破2万元大关，这也是自2010年8月以来，月度新房成交均价首次跌破2万元关口。

3月上海出现豪宅热销的局面，直接带动均价大幅上涨。数据显示，3月19日至3月25日，上海商品住宅成交面积为17.46万平方米，成交均价达25705元/平方米，为近9周新高。

深圳市今年1月新房成交均价为每平方米17105元，由于春节放假因素，1月成交套数仅为1372套。2月深圳新房成交均价为每平方米16854元，比1月下降251元。

广州市今年一季度新房均价也基本保持稳定。2012年1月广州市新建商品住宅网上签约面积31.87万平方米，同比减少56.5%，环比减少7.7%；网上签约均价14040元/平方米，同比上涨3.5%，环比上涨5.7%。2月广州市新建商品住宅网上签约面积25.35万平方米，同比减少45.8%，环比减少20.5%；网上签约均价14159元/平方米。

近期出现回暖行情

进入3月以来，一线城市几乎出现类似“小阳春”的回暖行情，之前降价优惠的项目开始取消优惠，高端项目异军突起，密集成交。

截至3月26日，上海市本月的新建商品住宅成交面积已达61.3万平方米。虽然与2009年同期110万平方米的天量相比还有很大差距，但已经远超过2011年和2010年同期的25万、48万平方米。

部分热销项目大多前期采取了降价优惠措施，但近期价格并未进一步下调。尤其值得注意的是，3月19日至25日一周均价4万元/平方米以上的高端楼盘成交了2.8万平方米，成交面积环比增加96.11%。其中，单价在6万元以上的豪宅成交了1.48万平方米，环比大增149.92%。位于浦东的尚东国际名园，一周成交了47套房源、1.06万平方米的成交面积，位列上海市商品住宅成交面积榜的榜首，成交均价高达56087元/平方米。

北京部分项目也开始取消优惠，一些项目的销售人员表示，近期看房人数明显增多，开发商也降低了折扣力度，表现出了惜售态度，特别是一些前期热销的项目。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，目前交易量的回暖，主要得益于房价回落和首套房贷利率下调，带来首套购房需求的释放。

房地产"暴利时代"渐远

（来源：北京商报）“东郡和望京的项目利润只有7%左右。”北京保利地产(600048,股吧)副总经理王英男无奈地向记者表示，这个利润率基本上跟保障房持平。在过去的2009年、2010年房企创造了不少高价地，随着市场的转冷，导致不少项目低开，削薄成本。

业内人士表示，在从紧的房地产调控之下，房企的房地产利润受到一定程度的挤压，其挤压幅度在10%左右。随着楼市调控政策的持续和房价的进一步下行，房地产行业的利润有望下降。

微利时代来临

去年底，龙湖时代天街、合生世界花园、东亚逸品阁等项目低价开盘引发市场对于房企低利润售房的讨论。

在万科去年的年报中记者看到，去年一年万科销售金额1215.4亿元，其营业收入达717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。作为中国最大的房地产企业，万科的利润并不高。

对此，万科副总裁毛大庆向记者表示，“主要是由于万科的盘子太大，市场一出现风吹草动就必须得先跑。从去年市场来看，2011年9月以前的形势还是不错的，但是万科为了企业的持续发展，从二季度开始，新开项目就制定了灵活的定价策略，原则上与上期产品价格持平，因此就导致了万科去年的利润率并不高”。

毛大庆认为，限购政策的效力将会在今年显现出来，到时候房企的利润基本上会出现一个下跌的趋势。

通常来说，房企2011年下半年新开的楼盘将成为其今年年内的销售主力。总体来看，2011年四季度以来标杆房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的三成。分城市来看，标杆房企在一线城市的土地成本略高于在二三线城市的土地成本。标杆房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%，而二三线城市的土地成本约占售价的30%。

因此，标杆房企在二三线城市的降价空间大于一线。尤其是一些土地购入成本占比低于20%的项目，未来降价空间广阔。虽然较低的土地成本给标杆房企提供了一定的降价空间，但后期价格走势依然取决于项目本身的定价和销售情况。在目前的市场交易情况下，如果项目依然能取得不错的销售业绩，开发商就会缺少降价的动力。

房企成本激增

房企利润变薄一方面与降价有关；另一方面也与各项成本的激增有关。

“现在工地上雇佣一个大工，在北京市场价格已经涨到230元/天左右了，而且是当天结账，不能加班。”一位开发商无奈地向记者表示。

在房地产行业的销售价格中要包含：土地成本、建安成本、财务税费、管理成本及企业利率。

记者了解到，2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，商品房销售额59119亿元，增长12.1%，测算平均价格为5379元/平方米。

其中，土地成本占大头，2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.1亿平方米，土地成交价款8049亿元，测算土地成本为1963元/平方米，占售价的36.5%。

随着用人成本的激增，目前全国平均建安成本已经增长至2000元-2500元/平方米左右，占销售均价的37%-46%。同时，由于银行对于开发商贷款的卡紧，房企的融资成本高涨，目前税费财务成本已经占销售价格的10%左右。

按照这个成本推算，2011年房地产业的整体利润只有10%左右。

中原地产市场研究部统计数据显示，最近标杆房企入市的项目均出现了明显的土地成本占比上涨的现象。中原地产统计了自2011年四季度以来十大标杆房企陆续开盘的32个新项目，这些项目平均土地成本已经达到了销售均价的33%左右，2010年这一比例仅在20%左右，其中土地销售均价占比超过50%的项目有1个，超过30%的项目达到了20个。

不论长期还是短期内，房价及其预期是地价最主要的影响因素。处于上升趋势的房价以及活跃的商品房销售市场会使得开发商对市场前景充满信心，加大土地竞购力度，从而推动地价上升，甚至导致地王频现。

国土部2010年数据显示，全国平均土地价格占项目售价平均为23.2%。以北京部分2008年拿地项目在2010年的销售可以看出，平均地价占房价的比例都在20%左右。2009年以来的地王项目销售占比已经高达39.2%。

从目前的状况来看，在房价下调的大势下，地价也应该出现明显回落，才能更快地促进房价回归合理水平。

沈阳房价趋于理性

（来源：辽沈晚报）中国指数研究院近日发布的《2012年2月中国房地产指数系统百城价格指数》，调查数据显示：2012年2月百城住宅均价环比连续第6个月下跌，10大城市均价同比连续第2个月下跌。其中沈阳2月住宅样本平均价格为6371元/平方米，平均价格环比下跌0.67%。然而近期沈阳楼市出现了一系列利好信息：首套房利率松动、开发商打出一成首付、公积金贷款额度提高、各项城建项目开工、地铁与城际铁路集中建设，都为楼市注射了一针强心剂暖意频频传来，开盘过亿、销售现场人气攀升、成交上扬，甚至有些开发商脸上掩饰不住的喜意……都不免让人产生这样的疑问：沈阳市场“回暖”了吗？

从记者对沈城多个地产项目连续几周的走访来看，尽管并不是所有的楼盘都显现出“春意”，但是人气与成交的反弹，确实在很多地产项目出现。它们表现出来的普遍特点是：打折了，中小户型，主打刚需，位置不偏。而那些被贴上“位置稍远，价格坚挺，中大户型”标签的楼盘，则依旧“待字闺中”。

近期，这样的现象也发生在不少其他一、二线城市。对此，采访中的很多业内人士认为：这是一轮由刚性需求集中入市而主导的市场反弹，价格促销作为一项刺激手段在其中起到了关键作用，而信贷政策的利好，则无疑增强了消费者的购买信心。不论如何，市场的变化动因，从来都不是一条曲线。

刚性需求走强 房价预期升高

（来源：沈阳晚报）形容目前的国内房地产市场，用的最多的两个词，就是“观望”和“持币待购”。但调查显示，在有购房打算的沈阳人中，计划一年内出手的人比例最多。其中计划三个月内要出手的人占9.86%，计划半年内买房者占13.86%，半年到一年之间必须买房的人最多，占总数的21.65%。也就是说，一年内必须解决房子问题的沈阳人为45.37%，占到近一半的比例。其中结婚、改善居住和首次置业分别是沈阳人最主要的三个购房目的。其中结婚购房为26.05%，改善居住为24.28%，首次置业为17.21%。对此，新峰地产总经理助理于莉萍表示，应该说购房意念和需求是非常强烈的。至少有40%的直接的购买力，必然会带动周边的持币待购的观望客户的购买行为。

沈阳人到底能接受什么样的房价？2011年初，大部分沈阳人选择的标准是5000元以下。目前，能接受5000到7000元房价区间的沈阳人，占所有被调查者比例的72.59%；另外有21.12%的沈阳人能接受7000元到9000元的房价区间；4.22%的人能够接受9000元到12000元的价格区间。截至去年末，沈阳的商品住宅均价是6157元每平方米。可以看出，超过七成的购房者能够接受目前沈阳的房价水平。

沈阳房价10年翻一倍 专家解读未来房价趋势

（来源：时代商报）沈阳的高房价是怎么涨起来的？未来的房价又会是什么趋势？国内权威统计机构新峰地产公布了沈阳从2002年到2011年，10年来房产市场的统计数据。数据显示，10年间沈阳的住宅均价上涨了97%，而最近三年，是沈阳房价上涨最快的时期。

数据显示，2002年，沈阳的商品住宅均价仅为2966元/平方米，在之后六年时间里，房价一直呈现缓慢上涨趋势。到2008年末，沈阳的商品住宅均价达到每平方米3439元，仅仅上涨15.9%，平均每年涨幅只有2.3%。而当时北京、上海等一线城市，房价正是高涨阶段。

在经历了2008年金融危机后，沈阳房价从2009年开始进入快速增长期。数据显示，2009年当年，沈阳商品住宅均价每平方米上涨567元，达到3996元/平方米；2010年均价每平方米上涨1100元。虽然2011年房价涨幅开始回落，却依然保持了每平方米747元的上涨幅度。仅仅三年时间，沈阳的房价就从2008年末的每平方米3439元，蹿升到每平方米5843元。跟10年前相比，房价几乎翻了一倍。对这个快速上涨，业内人士认为是市场内外两个因素同时影响的结果。

沈阳新峰地产咨询有限公司总经理助理于莉萍称，2009年之后，沈阳的房价有了一个明显的提升。随着一线城市，如北京、上海价格这种提升空间逐渐在减少，很多投资客，或者说投资商逐渐把目光转移到像沈阳这样的二线城市。而在最近5年时间里，沈阳房产市场的热点区域，也在一直不停地变化。以和平区的数据为例，沈阳整体市场是从2009年开始上扬，但和平区商品住宅从2008年就率先大幅上涨。2010年，浑南新区开始发力，当年涨幅超过40%；到了2011年，苏家屯区成为沈阳房价上涨最快的区域之一。目前来看应该说，在二、三环之间的区域，整体的房地产市场发展是属于一个热点的区域。就目前的发展动力来看，其价格的发展会逐渐向中心城区靠拢。

业内人士认为，未来沈阳的房价涨幅将日趋平缓，房价每年15%、20%的快速上涨情况，今后很难再出现。未来沈阳中心城区和浑南地区的房价将逐渐接近，同时沈阳房产市场的热点区域也将逐渐南移。“苏家屯应该会成为下一个房地产市场发展的热点。像高铁和新的沈阳南站都是在苏家屯，在近几年对苏家屯地区房地产市场推动力还是非常明显的。”于莉萍称。