主题：沈阳学区房吸金不止 探究房价破万背后的玄机

编者按：在严厉调控下，学区房不受楼市跌宕影响，还能解决孩子求学需求，一直是沈城购房者关注的热点。随着沈城学区房与非学区房价格差距的进一步拉大，学区房的投资属性也得到了更加充分的展示。

（来源：辽沈晚报）房龄20年的老旧楼售价1.1万元/平方米，比相临地段5年房龄次新房还要高出2000多元，造成这一差距的根本原因，即前者身披有学区房的光环。不过受市场大环境影响，前两年均价疯涨2000元/平方米以上的学区房，从去年10月起少见涨价，有迹象表明沈城学区房价进入“滞涨期”，但这种相对平稳期能维持多久仍难预测。

沈阳学区房价大面积“破万”

女儿才上幼儿园中班，杨秀萍和丈夫就开始为女儿上小学的事忙活起来，就是想选购一套价位合适的学区房，以便三年后女儿不输在起跑线上。然而走了一圈房产中介，杨秀萍发现自己相中的学区房，均价普遍超过万元/平方米，贵的甚至达到1.5万元/平方米，这超过了她的预期。

杨秀萍说：“事实上，为孩子上小学的事我们准备了两套方案，一是买学区房入学，一是找人交择校费入学。我们打听到的情况是，择校费行情也逐年看涨，所以倾向于买学区房，至少捞一处房子。 ”

在芒果中介五爱街店，一位房产经纪人表示，附近有几个小区是文艺二校和七中双学区，价位一直高企，房龄短的地王国际有的每平方米达到1.4万元，而即使是南关小区这样有十六七年房龄的老小区，均价也达到每平方米1.1万元左右。

这位经纪人坦言，在学区房问题上是需求决定价格的典型案例，正是由于家长对名校资源的热衷，以及教育资源的不均衡，推高了学区房价，如果仅考虑居住功能，人们显然不愿花高于市价来买二十年房龄的旧房。

记者先后走访了文艺二校、朝阳一校、沈阳实验学校、珠江五校、勋望小学等多个学区周围的房产中介，发现这些学区房在市场中最受青睐，而朝向和格局理想的房源，房价“破万”已十分普遍。

学区房价季节性止涨

“最近手上学区房房源上来的特别少，实验小学的就只有几条，但房价行情还是维持在去年8月份的行情，没有涨也没有跌，还是1.1万上下。”被问及沈阳市实验小学的学区房，沈河区一房产中介老板吴启明说。

吴启明表示，受市场观望情绪浓厚影响，学区房的销售情况远不及租赁那样火。以实验小学附近的学区房来说，最近半年房价没怎么涨，但租金却没少涨，现在学校附近租个40平方米左右的小单间，有的要价1100元/月，便宜的也要八九百元。

在沈河区南顺城路一家房产中介，业主刘女士说，翠生社区对应朝阳一校，该小区的房子房龄都有十五年以上，格局也较老，但房价一点不含糊，每平方米都在9000元以上，朝向和格局理想些的也超过万元。

在刘女士看来，春节前后是二手房交易淡季，二手学区房价当前出现滞涨行情是可以理解的，随着天气转暖，二手房交易市场将转向活跃，学区房价也可能出现新一轮上涨。她建议记者当前是买二手房的好时机。

而有意购买皇姑珠江五校学区房的杨晨（化名）说，他一直在留意该区域学区房价变化趋势，但从最近小半年来看，房价的确没有太大变化，自己相中的一处房子每平方米1.2万元，挂牌半年没出手，价格也没有调整。

最贵学区房每平方米2万

作为主打教育牌的皇姑区，区内优质教育资源小学有珠江五校、岐山一校等，中学有实验，高中有120中学，辽宁大学老校区也在此区域，如此强大的教育氛围使其学区房为不少家长所看好。而竞相争夺的结果，则是部分区域学区房价被节节炒高，最高甚至达到2万元/平方米的天价。

昨日，记者在皇姑区一家房产中介看到，有三套挂牌的房源被称为省实验学校“老三栋”，分别是63平方米125万、47平方米93万、63平方米126万，折合每平方米单价均超过1.9万元，而最贵的一套单价更是2万元/平方米，让人吃惊不小。

21世纪房产中介一位置业顾问表示，“老三栋”是省实验学校学区的稳定生源地，因此卖主要价也偏高，而其他省实验学校的学区房大致行情在1.4万元上下。

一位知情人士表示，“老三栋”房龄都超过20年，但要价2万元/平方米，有一些漫天要价的成分，不具代表性。因为关系到该校生源学区划分曾出现过一些状况，致使业主对自己房产的价值预期偏高，至于这样的要价是否好卖，需要市场来说话。

市场趋势

“名盘+名校”联手抢市场已成地产商营销战略

众所周知，不少人买学区房的根本目的在于户籍及其背后的“入学权”，并视买学区房为教育和房产双投资。事实上，联姻名校也成为不少楼盘高价售房的策略之一。

前日，沈阳市公布今年新建优质学校名单，再次将人们的目光聚向学区房。比如沈河区保利七中分校工程、万科城联姻铁路五小、金地滨河国际牵手南京一校等，既是优质教育资源逐步走出传统城区扩大辐射范围，又是开发商以教育资源配套吸引消费者营销战略的推广。

从目前多数大盘小区的操作来看，公益性配套的学校由开发商代建，在建成并经过有关部门验收后，将交付给教育主管部门进行管理。而一些大房企会在建学校前和教育主管部门达成协议，协助其进行优质教育资源整合，从而将一些品牌名校的分校引进社区学校。“名校+名盘”模式通过将名校引入楼盘，或楼盘与名校联合办学等形式，名校资源也正在成为各大开发商为抢占市场争夺拉拢的对象。而从市场反馈的情况来看，“名校+名盘”对不少购房人的确颇具诱惑力，一些家长更是把学区房看成教育和房产兼得的投资。

投资个案

买学区房满足了教育需要还赚了钱

在挂牌出售南关小区一套小户型的业主中，刘威（化名）不是“原住民”，是为孩子上学买学区房的家长，现在孩子上中学了，这套房就准备卖了。

刘威家住浑南，2004年他在沈河区南关小区买了一套文艺二校的学区房，30多平方米买入价14万元，折合每平方米约4700元，“在当时来看这个价格也不低，周边其他非学区房源也就4000元的样子”。

刘威坦言，当时并没想太多投资的问题，完全是出于孩子上学考虑。但随着越来越多的同事、朋友四处张罗买学区房，学区房的投资价值开始显现，孩子去年9月入读初中，刘威挂牌出售这套房子的行情已变成每平方米1.1万元。

短短七年，刘威这套学区房不仅翻番，而且售价比周边非学区二手房高出近3000元，这也出乎他的预料。不过他认为，“考虑物价的因素，我名义上房产升值了20来万，但当年的14万不是小数，也比现在的钱值钱，具体赚多少根本没法用数字来衡量”。

业内人士表示，由于和平区、沈河区、皇姑区的一些优质小学、初中处于市中心，很少有新的地产项目供应，学区房这张“入学券”自然成为市场炙手可热的稀缺商品了，投资属性和特征非常明显。

编者按：在严厉调控下，学区房不受楼市跌宕影响，还能解决孩子求学需求，一直是沈城购房者关注的热点。随着沈城学区房与非学区房价格差距的进一步拉大，学区房的投资属性也得到了更加充分的展示。

（来源：辽沈晚报）房龄20年的老旧楼售价1.1万元/平方米，比相临地段5年房龄次新房还要高出2000多元，造成这一差距的根本原因，即前者身披有学区房的光环。不过受市场大环境影响，前两年均价疯涨2000元/平方米以上的学区房，从去年10月起少见涨价，有迹象表明沈城学区房价进入“滞涨期”，但这种相对平稳期能维持多久仍难预测。

沈阳学区房价大面积“破万”

女儿才上幼儿园中班，杨秀萍和丈夫就开始为女儿上小学的事忙活起来，就是想选购一套价位合适的学区房，以便三年后女儿不输在起跑线上。然而走了一圈房产中介，杨秀萍发现自己相中的学区房，均价普遍超过万元/平方米，贵的甚至达到1.5万元/平方米，这超过了她的预期。

杨秀萍说：“事实上，为孩子上小学的事我们准备了两套方案，一是买学区房入学，一是找人交择校费入学。我们打听到的情况是，择校费行情也逐年看涨，所以倾向于买学区房，至少捞一处房子。 ”

在芒果中介五爱街店，一位房产经纪人表示，附近有几个小区是文艺二校和七中双学区，价位一直高企，房龄短的地王国际有的每平方米达到1.4万元，而即使是南关小区这样有十六七年房龄的老小区，均价也达到每平方米1.1万元左右。

这位经纪人坦言，在学区房问题上是需求决定价格的典型案例，正是由于家长对名校资源的热衷，以及教育资源的不均衡，推高了学区房价，如果仅考虑居住功能，人们显然不愿花高于市价来买二十年房龄的旧房。

记者先后走访了文艺二校、朝阳一校、沈阳实验学校、珠江五校、勋望小学等多个学区周围的房产中介，发现这些学区房在市场中最受青睐，而朝向和格局理想的房源，房价“破万”已十分普遍。

学区房价季节性止涨

“最近手上学区房房源上来的特别少，实验小学的就只有几条，但房价行情还是维持在去年8月份的行情，没有涨也没有跌，还是1.1万上下。”被问及沈阳市实验小学的学区房，沈河区一房产中介老板吴启明说。

吴启明表示，受市场观望情绪浓厚影响，学区房的销售情况远不及租赁那样火。以实验小学附近的学区房来说，最近半年房价没怎么涨，但租金却没少涨，现在学校附近租个40平方米左右的小单间，有的要价1100元/月，便宜的也要八九百元。

在沈河区南顺城路一家房产中介，业主刘女士说，翠生社区对应朝阳一校，该小区的房子房龄都有十五年以上，格局也较老，但房价一点不含糊，每平方米都在9000元以上，朝向和格局理想些的也超过万元。

在刘女士看来，春节前后是二手房交易淡季，二手学区房价当前出现滞涨行情是可以理解的，随着天气转暖，二手房交易市场将转向活跃，学区房价也可能出现新一轮上涨。她建议记者当前是买二手房的好时机。

而有意购买皇姑珠江五校学区房的杨晨（化名）说，他一直在留意该区域学区房价变化趋势，但从最近小半年来看，房价的确没有太大变化，自己相中的一处房子每平方米1.2万元，挂牌半年没出手，价格也没有调整。

最贵学区房每平方米2万

作为主打教育牌的皇姑区，区内优质教育资源小学有珠江五校、岐山一校等，中学有实验，高中有120中学，辽宁大学老校区也在此区域，如此强大的教育氛围使其学区房为不少家长所看好。而竞相争夺的结果，则是部分区域学区房价被节节炒高，最高甚至达到2万元/平方米的天价。

昨日，记者在皇姑区一家房产中介看到，有三套挂牌的房源被称为省实验学校“老三栋”，分别是63平方米125万、47平方米93万、63平方米126万，折合每平方米单价均超过1.9万元，而最贵的一套单价更是2万元/平方米，让人吃惊不小。

21世纪房产中介一位置业顾问表示，“老三栋”是省实验学校学区的稳定生源地，因此卖主要价也偏高，而其他省实验学校的学区房大致行情在1.4万元上下。

一位知情人士表示，“老三栋”房龄都超过20年，但要价2万元/平方米，有一些漫天要价的成分，不具代表性。因为关系到该校生源学区划分曾出现过一些状况，致使业主对自己房产的价值预期偏高，至于这样的要价是否好卖，需要市场来说话。

市场趋势

“名盘+名校”联手抢市场已成地产商营销战略

众所周知，不少人买学区房的根本目的在于户籍及其背后的“入学权”，并视买学区房为教育和房产双投资。事实上，联姻名校也成为不少楼盘高价售房的策略之一。

前日，沈阳市公布今年新建优质学校名单，再次将人们的目光聚向学区房。比如沈河区保利七中分校工程、万科城联姻铁路五小、金地滨河国际牵手南京一校等，既是优质教育资源逐步走出传统城区扩大辐射范围，又是开发商以教育资源配套吸引消费者营销战略的推广。

从目前多数大盘小区的操作来看，公益性配套的学校由开发商代建，在建成并经过有关部门验收后，将交付给教育主管部门进行管理。而一些大房企会在建学校前和教育主管部门达成协议，协助其进行优质教育资源整合，从而将一些品牌名校的分校引进社区学校。“名校+名盘”模式通过将名校引入楼盘，或楼盘与名校联合办学等形式，名校资源也正在成为各大开发商为抢占市场争夺拉拢的对象。而从市场反馈的情况来看，“名校+名盘”对不少购房人的确颇具诱惑力，一些家长更是把学区房看成教育和房产兼得的投资。

投资个案

买学区房满足了教育需要还赚了钱

在挂牌出售南关小区一套小户型的业主中，刘威（化名）不是“原住民”，是为孩子上学买学区房的家长，现在孩子上中学了，这套房就准备卖了。

刘威家住浑南，2004年他在沈河区南关小区买了一套文艺二校的学区房，30多平方米买入价14万元，折合每平方米约4700元，“在当时来看这个价格也不低，周边其他非学区房源也就4000元的样子”。

刘威坦言，当时并没想太多投资的问题，完全是出于孩子上学考虑。但随着越来越多的同事、朋友四处张罗买学区房，学区房的投资价值开始显现，孩子去年9月入读初中，刘威挂牌出售这套房子的行情已变成每平方米1.1万元。

短短七年，刘威这套学区房不仅翻番，而且售价比周边非学区二手房高出近3000元，这也出乎他的预料。不过他认为，“考虑物价的因素，我名义上房产升值了20来万，但当年的14万不是小数，也比现在的钱值钱，具体赚多少根本没法用数字来衡量”。

业内人士表示，由于和平区、沈河区、皇姑区的一些优质小学、初中处于市中心，很少有新的地产项目供应，学区房这张“入学券”自然成为市场炙手可热的稀缺商品了，投资属性和特征非常明显。

探究学区房为何能“吸金不止”

（来源：辽宁日报）学区房是房地产市场的衍生品。国内出现“学区房”的提法已经有十多年了，在现行的教育体制下，家长们为使孩子不输在起跑线上，不惜以较高的价位购买那些属于教育质量好的中小学学区的房产，已形成了一个独特的社会现象。

那么，人们购买学区房仅仅是为了解决子女的教育问题吗？

“房子本身就有使用、投资和投机这三个属性，学区房和普通住宅也不例外。 ”东北大学资源与土木工程学院教授、沈阳市房地产开发研究会秘书长齐锡晶在接受采访时表示，“如果从这三个方面综合比较，学区房的优势非常明显：在使用功能上，学区房既能像普通住宅一样满足居住的基本需求，还能为子女入学和就学提供便利；同时，学区房又有着比普通住宅更稳定的市场需求，在二手房市场上比普通住宅更容易出手，因此，人们很容易产生利用学区房进行投资的想法；此外，也不排除极个别人利用学区房进行投机获利的情况。 ”

以宋女士为例，七年间，她从普通学区搬进家长们眼中的“好学区”，从租学区房到买学区房，从出租学区房到出售学区房，最初考虑的是 “孟母三迁”、“一切为了孩子”，后来的结果却是子女教育与投资理财“一箭双雕”。

对学区房情有独钟的不仅仅是那些学生家长和投资者，那些房产中介公司也从学区房相关的业务中获益匪浅。 2004年创业之初，马先生就认准了学区房，他的第一家中介店面就开在沈阳市126学区之内。当年尝到学区房的甜头后，紧接着就开起了分店。到目前，该房产中介公司的店面已经增加到了20多个，几乎所有店面选址时都选择了沈阳市的优质学区内。

“我的‘打法’就是占领学区。对一般的中介公司来讲，学区房成交量占全部房源成交量的20%，而我们公司却能占到60%。”马先生告诉记者，“学区房享有较高的关注度和刚性需求，而且好学区基本都在市中心。如果房价降，这儿的房价肯定比周边降得慢；如果房价涨，这儿的房价肯定涨得比周边快。对买房人来说，不管买的时候多贵，他心里都能托底。我们的学区房中介业务自然也就源源不断了。 ”

作为一个与教育和经济密切相关的社会问题，学区房现象已引起了人们越来越多的关注。齐锡晶告诉记者：“学区房现象的存在与三个因素密切相关：第一是教育资源不均衡。第二是房子的资源出现了富余。第三是人们生活水平提高了，有能力为孩子考虑更多。这几个因素加在一起，我想在未来相当长一段时间内，学区房现象会依然存在。 ”

市场学区房比非学区房1平方米贵千元

目前，沈阳市各区学区房尽管价格不同，但普遍比周边的非学区房每平方米贵1000元以上，而在2011年上半年以前，两者之间的售价还从未拉开过这么大的差距。

记者走访了市内多个学区的房产中介，业内人士普遍反映，过去在同一地区，学区房同其周边非学区房的价格相比较，也就是每平方米贵两三百元；而近几个月以来，它们之间的价格差距已迅速拉大。

有专家认为，房地产可以细分出商业地产、住宅地产、旅游地产、教育地产等多个类别，学区房可以划入教育地产的类别中去。在当前的楼市背景下，国家政策对普通商品房等住宅地产的调控作用正日益显现，这就使相当一部分的购买力被迫向其他房地产投资领域分散。

当前，尽管学区房尚且不能像商业地产一样在相关政策上与住宅地产明确区分，但其教育地产的属性却也为其创造了更多的卖点和升值空间。因而，学区房与非学区房价格拉开较大差距，未必说明学区房已出现泡沫，反而更可能成为教育地产走向成熟的契机。

权衡如何选择学区房

近年来，在义务教育阶段，沈阳市各区域的教育条件在原有的基础上得到了相对均衡的发展。然而，绝对的均衡是不存在的，家长们对名校和重点中小学校总会高看一眼。如果有条件，谁不想让自己的子女去更好的学校读书呢？

不在相应学区而想让孩子进名校的家庭，如果不购买学区房，也可以通过拿“择校费”的办法达到目的。不过，究竟是购买学区房，还是拿“择校费”，这也是让很多家长十分纠结的问题。

在沈阳市的房地产市场上，学区房身价不菲。由于供不应求，学区房往往是房产中介的金牌房源。据业内人士介绍，如果一家房产中介只有三五套学区房房源，那么不到一周就会被家长们抢购一空，那些小学、中学都在学区之内的 “双学区”房源更是一房难求。因此，在一些重点学区，哪怕是20年房龄的二手房，售价也已达到了每平方米万元以上。

打算购买学区房的，大多是中等收入家庭，一下子拿出几十万甚至上百万元去购买学区房绝非易事。况且，许多好学区的房源十分有限，家长们对学区房的竞逐不免使一些学区房的价格高得离谱，从而超出部分家庭的承受能力。因此，也有一少部分家庭不得不放弃购买学区房，而选择了拿“择校费”。

事实上，大多数家长都对拿“择校费”的做法不认同。

女儿四岁半时，王女士在皇姑区岐山一校的学区购买了一套学区房。等女儿报名入学时，学校却告诉她，由于户口迁入时间不足3年，她的女儿不能进入这所重点小学。有人给她出主意，让她拿“择校费”送孩子入学，一家人商量来商量去，最终也没狠下心来掏那笔“择校费”。女儿只得在附近一所普通小学念书。

从女儿小学入学的那天起，王女士一家就开始四处打听理想的初中学区，想要购买合适的学区房，说什么也要让女儿真正享受到学区房带来的好处。在女儿小学三年级下学期，她终于在126学区选到了一套面积仅30平方米的单间，并马上把全家人的户口迁了过去。

采访结束时，王女士对记者说：“买了学区房，将来还能卖掉，钱还能收回来，没准还能进一步升值呢。可是要是拿了“择校费”，那钱就是有去无回了。 ”

沈阳二手房保值瞄准地段 只要沾上学区就借光

（来源：时代商报）二手房产是目前区别于其他二手产品的特殊案例。相比二手车、二手货品等，二手房价格最为坚挺。随着近几年新房市场的火爆，也促进了二手房交易。但调控当下，二手房市场同样受到牵制。同时二手房即买即住、价格灵活等特性还是掳获了不少购房者的心。由于二手房成品呈现，价值因素一目了然，极易判断。特别是在巧借外力的情况下，增值特点更加明显。

沾上学区就借光

对于欲长期持有物业、希望获得稳定出租收益的投资者来说，投资学区房仍是最恰当的选择。首先，学校附近的二手房交易活跃，二手房源种类较多而且存量充足，投资选择面较广；其次，学区房不怕没人租，租金也是连年上涨。租赁需求旺盛，使得投资后的租金收益非常稳定，投资者既可以通过增值转售，也可以保值出租，获得长期稳定的租金。

谭先生2006年在黄山路附近花费不到20万的价格购买了一处72平方米的二手房，对面即是沈阳市第四十中学，目前谭先生这套二手房售价翻了一倍还多。即使价格上涨迅速，但谭先生并没有出手的意向，目前谭先生每月坐收850元的租金。

学区房兼顾教育投资、房产投资，一举两得。购房者以高出市场价3—4万的价格买下学区房，在孩子读完书后，再出售该房屋，价格仍比同类房屋市场价高出约4万元／套，当初购买时多付出的成本又回来了。无论房产市场的整体价格是涨还是跌，在这一买一卖间，择校费是绝对省了。若学区房空置出来，用于出租也是不错的投资方式。

从众家长追捧学区房的现状分析，学区二手房将会长期受到追捧。购买学区二手房既获得了良好的教育资源又赢得了经济利润，是二手房保值的绝佳手段。

“地王”附近淘一套

决定房价高低的一个重要因素就是地价。随着可开发土地资源的稀缺，特别是市中心某些地段，时常会出现刷新以往成交价的高地价，被业内人士称为“地王”。地王的出现，就预示着该项目面世后售价不菲，因此备受关注。

以沈阳地王国际花园为例，2002年，银基地产以3.7亿元拿下约8万平方米的沈阳建工学院地块，土地均价4625元/平方米。后建起的项目就是地王国际花园，该楼盘早已入住，二手房售价过万，同样带动了周边老旧小区的房价，这就是沈阳最早期的地王，同样也是地王带动二手房价格的鲜活实例。显而易见的是，这些曾经的地王项目，由于拿地成本价高，其产品设计无疑会朝着高端方向发展，其售价也会在高位徘徊，地王带动周边二手房价格已是不争的事实。

2010年中粮地产以31.2亿总价将航院地块收入囊中。虽然楼面价并未成就地王，但较高成交价还是引起了沈阳地产界的广泛关注。业内人士认为，航空学院楼面地价为4638元/平方米，而将每平方米的建筑成本、配套设施、税费、营销等费用加在一起核算的话，这里盖出来的商品房成本就要8000元/平方米以上。该消息一出，周边的在售楼盘齐涨价，特别是二手房更是借机提价。

事实证明，每次地王的出现，都会带动周边方圆三公里内的楼价快速攀升。为此，在地王附近选一套二手房，哪怕是房龄20多年的老旧房源也值得出手，而等着拆迁翻倍增值也不失为一种长远投资。

挨着商圈易租售

在沈阳，有几大商务气氛浓郁的商圈，如太原街、中街、北站、三好街、北行等等，例如三好街区域，以其自身的科技资源优势，长期以来一直吸引众多房产消费者的目光，很多IT界精英聚集于此，拥有非常优质的租房客源。另外，东北大学也在其附近，为该区域创造了一个良好的人文环境。商户、白领、学生群体保证了其租户非常丰富，因此区域的物业长期持有者不必为租金以及空置期风险而担心。

这些商圈内的房子60平方米就能租上每月1500元至2000元的高租金，多是商务人士求租，几个人为办公合租用作写字间，而且一般租期都在三两年之久，免去了频繁更换租客交涉的麻烦，既省时又省力。

另外，商圈内的新楼盘多数为商住两用公寓或写字间，售价高于同等住宅产品。而位于此处的二手房价格也会随之升高。所以说，商圈内的二手住宅的保值性应该从区域的发展及成长性入手，另外，购买商圈二手房首选中小户型，总房款低且出租率高，投资风险小。