主题：咱来侃侃大城市的房价到底会如何降，降多少！

图的说明：横轴为年份，纵轴为利率百分比，数据来源于日本央行，图为笔者本人制作。

从图中可以看出，1985~1990年间刚好处于日本把利率降到历史最低的时期，日本的房地产价格自然也随之膨胀。1992年以来，与房价一同趴下的，是日本的经济，2000年的时候日本人叫做“失去的十年”，到了2010年，已经变成了“失去的20年”了——根据笔者的判断，以日本现有的债务问题，似乎还要演变成“失去的30年”……
过，总要付出点代价。

（18）美国的经验
跟随日本之后，美国的房价泡沫又一次最生动的演绎了“降息印钞票，制造房价泡沫，升息收钞票，戳破房价泡沫”的故事。
从2001年起，为了避免科技股泡沫破裂和“911事件”之后美国经济陷入衰退的阵痛，美联储祭起降低利率鼓吹房地产泡沫的政策，从2000年至2005年，美国房价蹭蹭蹭的上涨——全美平均房价增长了58%，年均涨幅超过10%，2005年美国的房价收入比、房价租金比达到历史最高水平。
美联储看到了危险，于是从2004年开始连续升息，加息之后，房屋还贷资金成本大幅度提升，大量房屋者开始抛售，导致了房价急剧降低，许多做着“房屋”美梦的贷款买房者，一夜醒来之后，百万富翁变成了“百万负翁”——当千千万万个低收入的美国“房奴”发现他们要付出的贷款额度已经不敌房屋价值总额的时候，他们最好的选择就是不归还贷款，让银行来把房子收走。
于是，2007年就爆发了举世瞩目的“次贷危机”。

银行要房子有什么用？它要的是你支付贷款的本金和利息！
这下，银行的贷出去的钱没有人归还了，仓库里全成了坏账、呆账、死账，而在房地产基础上衍生出来的各种债券一下子变成了垃圾资产——就这样，贝尔斯登倒下了、美林证券倒下了、雷曼兄弟倒下了，连美国最大的储蓄银行华盛顿互惠银行也在2008年底倒下了！
“次贷”危机终于演变成了金融危机，并且开始蔓延全。
下图是经过通货膨胀调整之后，美国130年来的凯斯-席勒房价指数（Case-Shiller HPI）中10大城市房价综合指数及20大城市房价综合指数的变动情况 。

对比1987年以来美元利率变动情况，你就会发现和日本一样的规律。

由图可见，在2000年以前，美国大城市的房价十分稳定，恰恰是从2001年美联储降低利率至美国的历史低点之后，美国的房地产价格开始蹭蹭蹭的上涨，并最终涨至历史最高。
低利率是房屋上涨的罪魁祸首！
为何？
在现有的纸币体系下，低利率就相当于鼓励人们从银行借贷，等于银行拼命新印刷钞票，导致整个社会钞票过量供应，物价上涨，而房子，传统上就被认为是最好的资产避风港，再加上人人都接触，自然成为承担物价上涨的首选。
归根结底，不是房子在，而是钞票在变毛！

（19）神奇的国度
鉴于日本、美国（其实还有英国）通过降低利率制造房地产泡沫，升高利息刺穿房地产泡沫的现实，经济学教授黄卫平就说了：
“在这个上，凡是靠房地产拉动经济的国家，结果没有不崩盘的，老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘，……，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。”
现在，似乎出现了一个奇迹和例外——那就是中国的房地产。
美国和日本的大城市，10年之内房价也就上涨了2~3倍，然后就撑不住了，房地产泡沫破裂，而中国大城市，从1998年到2008年，大城市房价至少涨了5倍……
下图根据中房上海指数而做的1995年到2011年的上海房地产价格变化图。

图表说明：数据来源于上海市房地产估价师协会网站，与香港、日本、美国房价数据不同的是，上海的房价数据是以1000而不是以100作为指数基数的。
更奇怪的是，笔者能够找到美国、日本、香港长达几十年的城市房地产价格指数情况，愣是查不到中国主要大中城市15年内的房地产价格指数情况。统计局的数据也只有很短的几年，而且与现实严重不符，笔者所找到的“中房上海指数”是唯一一个统计时序超过15年的城市房价指数情况，只能委屈大家一下。