主题：地产调控不能只按暂停键

5月底有消息称，房产税试点或将向四、五个沿海城市扩围，但日期尚未能定，目前杭州（楼盘）、深圳（楼盘）等地已比较肯定会在试点范围之列。但北京（楼盘）、广州（楼盘）、大连（楼盘）、天津（楼盘）这些热门城市并没有被纳入这批扩围的试点之内。此前，随着“国五条”及其实施细则的出台，有关房地产市场调控再一次成为热门话题。

房地产调控中的博弈，一方面说明政策设计存在缺陷，另一方面也与特殊的货币机制有关。

越调越涨越控越高

国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》标志着“国五条”实施细则落地，该通知除了重申省长负责制，对省级政府稳定房价不力进行约谈和问责外，限购、限贷、税收三箭齐发，而各地的实施细则也赶在3月31日大限前陆续出台。

今年以来的房地产市场，面对十年内第九次房地产调控措施，先是呈现有涨有跌的结构性上涨格局，随后出现了普遍上涨的态势。以广州为例，3月广州新建商品住宅网签同比增长50.7%，环比增长60.3%，均价16817元/平方米，同比上涨34.9%。在赶末班车心态的激励下，3月深圳二手房成交量环比增加近4倍，为2006年以来次高点，同时深圳房价也在不断上涨。

一般商品房火爆，“小产权房”更火。深圳小产权房去年底每平方米4000元，春节后销售看好，涨到5500元，到3月8日有的涨到7000元，而附近的商品房都在2万元以上。小产权房的价格只有商品房的1/3，还可以分期付款，自然需求旺盛。

在“入学积分”和“国五条”细则的双重推动下，学区房也出现了上涨局面。深圳学区房的成交量和价格都突破了历史最高值，小户型更受青睐。一处44平方米的小户型低层成交价230万元，高层成交价250万元，单价高达5.7万元/平方米，堪比市面上大多数豪宅，甚至别墅的价格。北京更甚，学区周边频现天价房。3月底，毗邻清华、北大的华清嘉园一间37平方米的学区房叫价350万元，另外一处小学的学区房早已超过每平方米10万元的价格。学区房比非学区房均价贵1万元。

在楼市上涨的同时，土地市场也很火爆。北京、上海（楼盘）均出现了高溢价的土地成交。4月10日，浦东发展集团以37.75亿元拿下浦东唐镇新市镇12万平方米的住宅地块，溢价率65.43%，楼面单价1.82万元，创今年以来上海单价、总价最高记录。

4月11日，北京通州台湖地块公布招标结果，福州（楼盘）泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元的最高报价中标，溢价率为112%，楼面价1.18万元/平方米。

可见，“国五条”及其实施细则落地后，土地市场和新楼市场仍然很火爆，但二手房市场近日有所跌落。

在房地产价格上涨的同时，墓地价格也在上涨，甚至直追市场楼价。北京、上海没有万元以下的墓地，北京成交量较大的墓地单价通常在5、6万元，位置好、面积大的墓地10多万元、上百万元的也不鲜见。深圳福地永安园A区27－29号墓地，从2010年的18.8万元上涨到今年的25.3万元，4年涨了6.5万元。

从1998年中国开始放开房地产市场，2002年即着手调控房价，10年过去了，可以说是10年调控，10年上涨，调控的措施越严厉，房价上涨得越厉害。房地产市场调控已经陷入了一个怪圈。

今天的房地产市场也是如此，不同的是有了市场，但政府还想管住价格，于是出现了越调控价格越高的情况；同时也出现了不少“鬼城”，白天鲜见人，晚上少见灯。

鄂尔多斯（楼盘）是有名的“鬼城”，且“空城鬼域”不只他一处，常州（楼盘）新城区、河南鹤壁新城、湖北十堰（楼盘）等，从南到北、从沿海到内地，从一线城市到小县城，许多新区新城都称得上这一名头。改革开放以来，商品市场的“卖方市场”变成“买方市场”是靠放开市场，鼓励竞争，发展生产。房地产市场也得走这条路。

其次，用限购、限价的办法进行调控是药不对症。这种思维与当年的票证是一样的，不是宏观调控，而是政府管制，但管制从来都是管不住的。为什么出现了陕西的房姐、广东的房叔，一个人有十几套、甚至几十套住房。限制外地人购房，“我有两户口，一个外地，一个北京”，“我有两个身份证，一个用于当官，一个用于经商”，户籍管制的作用在哪里？“房多多”和“户多多”一样管不住。难道学区房的高房价与户籍制度没有关系吗？当然还有教育资源配置不合理的问题。与其管制不住，还不如早点取消管制，放开市场，加强管理。